کارشناسان و اقتصاددانان در ابتدای امسال با رصد پارامترهای اقتصادی و آمار و ارقام موجود از روند احیا و بازیابی اقتصادی و گذر از بحران همه‌گیری کرونا خوشنود بودند. اقتصاد در حال قدرت گرفتن بود و نرخ بیکاری کمتر از همیشه گزارش شد. اما تمام کارشناسان انتظار نداشتند که تورم به شکلی کم‌نظیر افزایش یافته و به دنبال آن سیاست پولی بانک مرکزی در راستای افزایش نرخ بهره قرار گیرد. حمله روسیه به اوکراین نیز مزید بر علت شد تا شبکه آسیب‌دیده توزیع کالا بیش از پیش ضعیف شود و همینطور قیمت اقلام مصرفی اصلی مانند گندم و غلات و حامل‌های انرژی نیز به دلیل درگیر شدن دو تولید کننده مهم در جنگ به شدت تحت تاثیر قرار بگیرد. در سالی که گذشت قیمت بنزین و مواد غذایی به شدت دستخوش تغییر شد و نرخ تورم کانادا از هشت درصد عبور کرد. این تحولات بانک مرکزی را برای کنترل تورم بر افزایش نرخ بهره معیار مصمم‌تر کرد تا جایی که در سال ۲۰۲۲ هفت مرتبه نرخ بهره افزایش یافت. در ابتدای سال نرخ بهره معیار تنها یک چهارم درصد بود اما تا ماه دسامبر به چهار و بیست و پنج دهم درصد رسید. چهار درصد افزایش نرخ معیار تنها در عرض یک سال از بحران اقتصادی سال ۲۰۰۸ تاکنون سابقه نداشته است.
مهم‌ترین اثری که افزایش نرخ بهره بر اقتصاد داشت – به غیر از کند شدن سرعت رشد اقتصادی و کاهش قدرت بخش خصوصی – افزایش نرخ بهره وام مسکن و به دنبال آن کاهش جدی تعداد معاملات املاک بود. این فرایند در نهایت به کاهش قیمت متوسط خانه در کانادا انجامید. طبق گزارش انجمن املاک کانادا CREA، از سال گذشته تاکنون قیمت متوسط خانه در سراسر کانادا حدود ۱۲ درصد یعنی ۲۰۰ هزار دلار کاهش یافته و اکنون قیمت متوسط به حدود ۶۳۲ هزار دلار رسیده است. همچنین تعداد معاملات نیز نسبت به سال گذشته حدود ۴۰ درصد کمتر شده که نشان از سرد شدن بازار است. به نظر کارشناسان این روند همچنان در سال آینده و تا زمانی که «در بر همان پاشنه بچرخد» ادامه خواهد داشت.
در دوران بحران کووید، به دلیل افزایش سریع و بی‌سابقه قیمت‌ها، بازار املاک و مسکن کانادا برای سرمایه‌گذاران به گزینه بسیار جذابی تبدیل شد. طبق گزارش‌های منتشر شده در سال ۲۰۲۱، حباب بازار املاک کانادا در جهان در رده دوم پس از نیوزلند قرار گرفت و همین موضوع سرمایه‌گذاران را از کشورهای مختلف به سمت این بازار جذاب روانه کرد. در بازار مسکن شهرهای بزرگ کانادا از جمله تورنتو و ونکوور، موج جدیدی از خریداران آسیایی مشاهده شد که تازگی نداشت اما تعداد و سرعت انجام معاملات به وسیله این افراد جالب توجه بود. اخیرا یکی دیگر از اقدام‌هایی که دولت برای کنترل قیمت مسکن انجام داد ممنوع کردن معاملات املاک برای خریداران و سرمایه‌گذاران خارجی است. این قانون توسط سازمان وام و مسکن کانادا اعلام شد و حاکی از این است که افراد حقیقی و حقوقی خارجی از اول ژانویه سال آتی به مدت دو سال نخواهند توانست در کانادا املاک مسکونی خریداری کنند. این ممنوعیت از ماه ژوئن امسال از مجلس کانادا گذشت و در ماه گذشته توسط سازمان وام و مسکن اعلام شد. مواردی از این قانون مستثنی هستند. از آن جمله می‌توان به دارندگان مجوز کار موقت به شرطی که حداقل سه سال از چهار سال پیش از خرید مسکن مالیات خود را اظهار کرده باشند، دانشجویان خارجی به شرطی که بخش اعظم پنج سال گذشته را در کانادا اقامت داشته باشند – تنها تا سقف ۵۰۰ هزار دلار – و همچنین دیپلمات‌ها و متقاضیان پناهندگی در صورتی که شرایط لازم برای اخذ وام را دارا باشند، اشاره کرد. اگر افرادی که مشمول هستند و طبق این قانون از خرید ملک منع شده‌اند اقدام به خرید ملک در خاک کانادا کنند با جریمه ۱۰ هزار دلاری مواجه خواهند شد و باید ملک مورد نظر را در اسرع وقت به فروش برسانند. دلیل وضع این قانون به گفته احمد حسین وزیر مسکن کانادا این است که مسکن باید در اختیار کانادایی‌ها باشد و نباید به وسیله‌ای برای سرمایه‌گذاری و سودجویی تبدیل شود. به ویژه اکنون که خانواده‌های کانادایی بیشتر از همیشه به مسکن نیاز دارند.
پدیده‌ای به نام «وام حلال»
جامعه مسلمانان کانادا برای تطابق نیازهای خود محصولات مالی منحصر به فردی طراحی کرده که یکی از آن‌ها وام حلال یا بدون بهره است. در دورانی که افزایش شدید نرخ بهره بر زندگی اقتصادی بسیاری از کانادایی‌ها اثر گذاشته است چنین وام‌هایی ممکن است خریداران را جذب کند. با وجود اینکه این وام‌ها بدون بهره‌اند ولی با پرداخت هزینه‌های مالی همراه هستند که ممکن است چندان ارزان هم نباشد. در واقع ساختار چنین وام‌هایی با وام متعارف متفاوت است و چیزی شبیه به ساختار «اجاره به شرط تملیک» است که در آن وام دهند در واقع صاحب اصلی ملک نیز هست و در آن به جای بهره باید مقداری «هزینه یا سود» پرداخت شود. بنابراین نام و ساختار وام تغییر کرده ولی در عمل وام‌گیرنده باید مبلغ قابل توجهی بابت هزینه‌های وام بپردازد که شاید کمتر از بهره نباشد. چون در این نوع وام مبنع پول نیز باید مشخص و طبق قوانین اسلام مجاز باشد ممکن است هزینه‌های دیگری نیز به وام اضافه شود و حتی در برخی موارد شاید این نوع وام برای خریدار گران‌تر از وام متعارف نیز تمام شود. بنابراین، این نوع وام بر اساس انطباق با اعتقادات جامعه مسلمانان تنظیم شده و هدف آن فرار از پرداخت بهره‌های سنگین امروز نیست.
افزایش بهره پایه وام مسکن به صورت مستقیم بر دارندگان بهره متغیر اثر خواهد کرد و نرخ بهره آنان را در لحظه صعود یا نزول تحت تاثیر قرار خواهد داد. این پدیده مدتی است که خواب از چشمان این دسته از خریداران ربوده است. اما اگر بگوییم افزایش نرخ بهره بانکی حتی دارندگان نرخ ثابت را نیز مشوش کرده است، بی‌راه نگفته‌ایم چرا که آن دسته از خریدارانی که موعد تمدید قرارداد وامشان نزدیک است – چه با نرخ ثابت و چه با نرخ متغیر – با اعداد و ارقام جدیدی روبرو خواهند شد که پنج سال پیش برایشان دور از ذهن می‌نمود. حال اگر قرارداد جدید را با نرخ متغیر تمدید کنند باید با نوسانات و تلاطم بازار کنار بیایند و اگر دوباره با نرخ ثابت تمدید کنند گران‌ترین نرخ موجود در دو دهه اخیر نصیبشان خواهد شد که تا چند سال باید تحمل کنند. برای افرادی که تحمل ریسک پایینی دارند یا از نوسانات دوری می‌کنند شاید در این شرایط بهترین گزینه تمدید قرارداد با بهره ثابت اما برای کوتاه یا میان مدت – مانند دو یا سه سال – باشد. چرا که در میان مدت به احتمال قوی ثبات بیشتری بر اقتصاد و بازار املاک حاکم خواهد شد.
پیش‌بینی وضعیت نرخ بهره در سال آینده
در گزارشی که بانک مرکزی در ماه اکتبر امسال در مورد سیاست پولی و اقتصادی منتشر کرد اشاره شده که اقتصاد کانادا در انتهای امسال و ابتدای سال ۲۰۲۳ کند خواهد شد. موضوعی که در آمار ماه نوامبر نیز شاهد آن بودیم. این پیش‌بینی به صورت غیر رسمی ورود اقتصاد به مرحله رکود را تایید می‌کند. با چرخش جهت اقتصاد به سمت رکود و وجود نرخ بهره بالا، خطر بالا رفتن نرخ بیکاری نیز – با اینکه چندان محتمل نیست – افزایش می‌یابد.
در آخرین گزارش بانک مرکزی، با اینکه خبری از افزایش قریب‌الوقوع نرخ بهره نبود ولی همچنان امکان بررسی و افزایش بیشتر نرخ بهره را منتفی نمی‌دانست. در چنین شرایطی دو نظریه وجود دارد. یکی حاکی از این است که نرخ بهره در رقم فعلی باقی خواهد ماند تا زمانی که تورم به حالت مطلوب بازگردد. اما نظریه دوم معتقد به افزایش دوباره نرخ در ماه ژانویه یا شاید تا سه ماهه دوم سال آینده است. آنچه هردوی این سناریوها متفق‌القول به آن اشاره می‌کنند این است که بانک مرکزی بنا به دلایلی همچون جلوگیری از رکود شدید، نخواهد توانست برای مدت طولانی نرخ بهره را تا این حد بالا نگاه دارد.
منابع: سی.تی.وی نیوز و سی.بی.سی نیوز
ارسال نظرات