آرمین آریانپور|
بنا بر گزارش اداره آمار کانادا، در سه‌ماهه دوم سال جاری املاک مسکونی با کاهش ارزش حدود ۹۹۰ میلیارد دلار مواجه شدند. افت بهای این‌چنینی در املاک مسکونی از سال ۲۰۱۸ تاکنون رخ نداده بود. طبق ترازنامه مالی ملی کانادا که توسط اداره آمار در روز دوشنبه گذشته منتشر شد میزان کل دارایی‌های ملکی در کانادا در سه‌ماهه دوم به هشت تریلیون و شش‌صد و پنجاه‌وپنج میلیارد دلار رسیده و بنا بر بررسی‌های انجام‌شده دلیل عمده افت بهای املاک، سیاست‌های پولی بانک مرکزی در قبال افزایش نرخ بهره بانکی بوده است.
در گزارش سه‌ماهه دوم آمده است که مجموع دارایی‌های مالی حدود ۵۳۰ میلیارد دلار و دارایی‌های غیرمالی – مانند املاک – حدود ۳۹۰ میلیارد دلار کاهش ارزش داشته‌اند که جمع این دو حدود یک تریلیون دلار است. از سال ۱۹۹۰ که آمار و گزارش‌ها در داده‌های مالی و املاک رایج شده هرگز بهای املاک از یک کوارتر تا کوارتر بعد چنین کاهش نیافته بود. باوجوداین، بهای املاک هنوز نسبت به زمان پیش از بحران کرونا حدود ۴۰ درصد بیشتر است که نشان می‌دهد بازار هنوز برای تصحیح قیمت مسکن گنجایش دارد.
موسسه مشاوره املاک Re/Max در آخرین گزارشی که در اواخر ماه سپتامبر به انتشار رساند اعلام کرد که بهای متوسط املاک در سطح کشور و در طی چند ماه آخر سال جاری حدود دو و دو دهم درصد افت خواهد کرد. این افت قیمت به گفته موسسه ریمکس خود به دلیل افزایش نرخ بهره وام مسکن به وجود آمده، پس از حدود دو سال در بازار مسکن مکثی ایجاد کرده ولی این موسسه مشاور املاک معتقد است که این آرامش موقتی است و پس‌ازاینکه دوباره تقاضا برای خرید افزایش یابد مجدداً سیکل انبساطی در بازار مسکن شکل خواهد گرفت و به‌عبارتی‌دیگر بازار رونق می‌گیرد. بنا بر گزارش این موسسه قیمت املاک در محدوده شهر ونکوور حدود ۳ درصد، تورنتو حدود شش و سه دهم درصد و در شهر وینیپگ حدود ۸ درصد کاهش‌یافته است اما این افت قیمت در همه جا وجود ندارد و در ۷ بازار ملکی از میان ۳۰ عدد قیمت‌ها بین یک و نیم تا هفت درصد افزایش یافته‌اند. برای نمونه، بهای املاک در کلگری حدود ۳ درصد، در ادمونتون یک و نیم درصد و در سن ژان و نیوفاندلندز حدود ۷ درصد گران‌تر معامله می‌شوند.
انجمن املاک کانادا نیز در گزارشی اعلام کرد که در مورد افزایش تعداد معاملات و قیمت املاک در پایان سال جاری امیدوار نیست. این موسسه گمان می‌کند که امسال تعداد املاک معامله‌شده با ۲۰ درصد افت نسبت به پارسال به حدود ۵۳۰ هزار عدد برسد و طبق برآوردهای انجام‌شده توسط این موسسه، سال آینده نیز تعداد معاملات املاک حدود دو و سه دهم درصد کاهش یابد. بااین‌حال حدس می‌زند قیمت متوسط کل املاک تا پایان سال جاری با افزایش چهار و هفت دهم درصدی به حدود هفت‌صد و بیست هزار دلار برسد، اما در سال ۲۰۲۳ تنها دو دهم درصد رشد کند. گرچه این اعداد و ارقام نشان از رشد و افزایش دارند ولی در مقایسه با گزارش پیشین همین موسسه بسیار متفاوت هستند. در گزارش پیشین که در ماه ژوئن منتشر شد آمده است که تعداد معاملات تا پایان سال به حدود ۱۵ درصد کاهش و بهای متوسط املاک در سطح ملی حدود ۱۱ درصد افزایش می‌یابد. امری که محقق نشد و این موسسه را وادار به تجدیدنظر و تصحیح گزارش‌های کنونی نمود.
با در نظر گرفتن وضعیت کنونی بازار مسکن، از سوی دیگر مجموع بدهی‌های مالی کانادایی‌ها در سه‌ماهه دوم امسال با افزایش میزان وام‌های مسکن حدود ۷۰ میلیارد دلار بیشتر شده ست و این بدان معنی است که هر فرد به‌طور متوسط به ازای هر یک‌دلاری که درآمد داشته باشد حدود یک دلار و هشتادودو سنت بدهکار است. به‌علاوه این یافته‌ها نشان می‌دهند که مجموع پس‌انداز افراد نیز در کوارتر سوم از نه و نیم درصد به شش و دو دهم درصد کاهش‌یافته است.
خرید خانه همچنان آرزوی بخشی از جامعه
رئیس پارلمانی بخش بودجه دولت کانادا هفته گذشته گزارش مربوط به ارزیابی بهای املاک را مورد بازبینی قرار داد. این گزارش در موردبررسی وضع بازار نیست و اصولاً در مورد تغییرات قیمت املاک و بررسی تناسب آن با توانایی اقتصادی خانواده‌های کانادایی در اقصی نقاط کانادا برای خرید ملک است. بنابراین بررسی، این‌طور به نظر می‌رسد که فاصله میان قیمت متوسط املاک در بازار با قیمت قابل پرداخت برای قشر متوسط در هفته‌های گذشته با هم بیشتر شده است. در ماه دسامبر گذشته و در مقیاس ملی، فاصله میان قیمت متوسط و بهای قابل پرداخت برای اقشار متوسط حدود ۴۵ در صد و همین متغیر در ماه اوت سال جاری به ۶۷ درصد رسیده یعنی تنها در عرض هشت ماه حدود ۲۲ درصد افزایش‌یافته است. به‌عنوان‌مثال، در ماه اوت امسال بهای متوسط یک خانه در محدوده مونترال باید حدود ۳۴۰ هزار دلار می‌بود تا یک خانواده با درآمد متوسط بتواند آن را معامله کند. درحالی‌که در همان ماه، بهای متوسط ملک در کلان‌شهر مونترال حدود پانصد و سی هزار دلار بود. در همین حال این اداره میزان کاهش قیمت متوسط بازار تا انتهای سال جاری را با پیش‌فرض اینکه نرخ بهره ثابت وام بانکی ۵ساله حدود شش و بیست‌وپنج صدم درصد باشد را نیز تخمین زده است. بر اساس این محاسبات، کاهش قیمت املاک مسکونی نسبت به حداکثر مقدار آن در سال جاری بین ۸ تا ۲۳ درصد در مونترال و بین ۸ تا ۲۵ درصد در کبک پیش‌بینی‌شده است. این در حالی است که در ماه اوت گذشته، کاهش قیمت املاک مسکونی در مونترال حدود ۳ و در کبک حدود ۴ درصد ارزیابی‌شده بود.
البته نباید فراموش کرد که تنها افزایش بهای املاک نیست که توان مالی خریدار را کاهش می‌دهد، بلکه با افزایش اخیر در نرخ بهره بانکی و همین‌طور نرخ بررسی ریسک مالی یا استرس تست نیز قدرت خریدار کم می‌شود. بنابراین هردوی این عوامل دست‌به‌دست هم داده‌اند تا آرزوی بخش قابل‌توجهی از طبقه متوسط برآورده نشود. با افزایش سه درصدی نرخ بهره بانکی از ماه مارس گذشته تاکنون، نرخ بهره ثابت وام مسکن در ماه ژوئن به ۵ درصد رسید که در ۱۲ سال گذشته بی‌سابقه است.
افزایش بهای املاک براساس برآورد شهرداری‌ها
درحالی‌که همه جا سخن از افزایش بهای ملک به‌خصوص در خلال سال جاری است شهرداری‌های نوزده‌گانه مونترال در برآوردی جدید قیمت شهری املاک را تا حدود ۳۲ درصد بالاتر برده‌اند. اما آیا این بدین معنی است که ارزش واقعی ملک افزایش‌یافته است؟ با اینکه در عمل می‌تواند اندکی بسیار ناچیز مؤثر باشد اما جواب اصلی این سؤال منفی است چراکه در بازار نسبتاً آرام امروز بیش‌ازپیش با کاهش قیمت ملک مواجه هستیم. شهرداری‌ها با افزایش قیمت اسمی املاک در وهله اول سعی دارند تا فاصله میان بهای بازار و بهای شهرداری املاک را کاهش دهند چرا که بالا بودن اختلاف میان این دو قیمت یک زنگ خطر برای بازار مسکن است. به‌عنوان‌مثال ملکی که بهای شهرداری برایش ۶۰۰ هزار دلار در نظر گرفته نباید – یا بهتر است – مثلاً یک‌میلیون دلار خریدوفروش نشود. حال که این‌چنین است، شهرداری‌ها نیز برای جبران کمبود قیمت، ارزیابی جدیدی را در مورد بهای املاک انجام داده‌اند و البته این کار با هدف نگرانی برای حال مصرف‌کننده یا صاحب خانه صورت نمی‌گیرد. شهرداری‌ها با محاسبه قیمت یک ملک می‌توانند میزان مالیات شهرداری را که به‌صورت مستقیم و با کسری از ارزش ملک محاسبه می‌شود افزایش دهند و به همان نسبت مالیات بیشتری از صاحب خانه دریافت کنند.
منابع: وب‌سایت شبکه‌های خبری لاپرس، فاینشنال، ژورنال دو مونرویال
ارسال نظرات