همان‌طور که پیش‌ازاین نیز انتظار می‌رفت، بانک مرکزی در روز چهارشنبه هفته جاری به‌احتمال زیاد مجدداً نرخ بهره را بالاتر خواهد برد. حال اینکه این بار به چه میزان سؤالی است که هنوز پاسخ قاطعی برای آن به دست نیامده است. برخی از اقتصاددانان بر این باورند که با افزایش ماه سپتامبر، اقتصاد کانادا و به‌ویژه نرخ افزایش تورم به مرحله‌ای خواهد رسید که شاید نیاز نباشد در ماه اکتبر نیز نرخ را افزایش داد؛ بنابراین می‌توان ماه سپتامبر را در روند افزایش نرخ بهره، نقطه عطف یا زمان حساسی دانست. با کاهش قیمت بنزین و برخی دیگر از اقلام، و همین‌طور به دنبال کاهش نرخ تورم در ایالات متحده، نرخ تورم در ماه ژوئیه نسبت به ماه ژوئن حدود نیم درصد کاهش یافت. در همین حال، نرخ بیکاری نیز بسیار پایین گزارش شده است. تا جایی که به نقل از برخی منابع به کمترین حد در سال‌های گذشته رسیده است. باوجوداینکه نرخ تورم در سراشیبی روند نزولی قرار گرفته، به گفته تیف مک‌کالم رئیس بانک مرکزی کانادا، هنوز از میزان هدف -یعنی ۲ درصد- بسیار دور است و به یکی از مهم‌ترین مسائل موجود در اقتصاد امروز بدل شده است. بنا بر نظر برخی از کارشناسان اقتصادی، برای جلوگیری از رشد تورم حتی افزایش نرخ بهره معیار بانکی تا چهار درصد نیز ایرادی ندارد.
اقتصاددانان پیش‌بینی می‌کنند که بانک مرکزی این بار حدود هفتاد و پنج واحد بر میزان نرخ بهره معیار بیفزاید و آن را به سه و بیست و پنج دهم درصد برساند. در ماه گذشته و با کاهش نرخ تورم در آمریکا، بانک مرکزی این کشور اعلام کرد کماکان از افزایش نرخ بهره برای کنترل تورم ابایی ندارد؛ بنابراین دسته‌ای از کارشناسان اقتصادی معتقدند شاید کانادا هم با پیروی از همسایه جنوبی، به‌جای هفتاد و پنج واحد، حدود یک واحد به نرخ بهره معیار اضافه کند. این امر موضوع جدیدی نیست و بانک مرکزی در ماه ژوئیه سال جاری برای اولین‌بار بعد از سال ۱۹۹۸ نرخ بهره معیار را یک درصد افزایش داد. این میزان از افزایش نرخ بهره با مخالفت و نارضایتی دسته‌ای از مردم وام‌گیرنده همراه بود ولی بانک مرکزی با هدف گران‌تر شدن بهای استقراض سعی داشته و دارد تا از شدت و سرعت تراکنش‌های مالی بکاهد. افزایش بهره ممکن است از سویی باعث کاهش نرخ تورم شود ولی از سوی دیگر فشاری مضاعف بر حجم وام‌های شخصی و بودجه خانواده‌های کانادایی وارد خواهد کرد؛ بنابراین دسته‌ای از اقتصاددانان معتقدند افزایش نرخ بهره تا همین‌جا کافی است و بهتر است دولت با وضع سیاست‌هایی از حرکت وضع موجود به سمت بحران و یا حتی رکود بکاهد. یکی از این تغییرات که دستگاه سیاسی کشور قادر به اجرای آن است بالاتر بردن نرخ ارزیابی وام است. بدین منظور که هرکس برای دریافت وام اقدام کند، میزان توان بازپرداختش را با نرخی بالاتر از نرخ عادی بهره محاسبه کنند. یا به‌عنوان مثال راه دیگر می‌تواند وضع کردن قوانین مالیاتی شدیدتری بر درآمد سرمایه‌گذاران در بخش مسکن باشد. هم اکنون میزان استقراض مردم در وام‌های شخصی از دوبرابر درآمد ناخالص ملی سالانه عبور کرده است.
بازار مسکن در حال بازگشت به نقطه اوج؟
تعداد معاملات املاک در محدوده تورنتو در ماه اوت نسبت به ماه ژوئیه ۱۵ درصد بیشتر شده است. ولی آیا این نتیجه بدان معناست که بازار املاک در حال بازگشت به نقطه اوج است؟
آنچه در مطالعه بازار مسکن مسلم است این است که تعداد معاملات و بهای مسکن از ماه فوریه – که در حداکثر میزان یا در قله قرار داشت – به‌صورت کلی کمتر شده است. اما گاه در این روند نزولی اندکی افت‌وخیز وجود دارد. به همین دلیل است که به‌عنوان مثال در بازار تورنتو داده‌ها و آمار کمی مردم را گیج کرده است. با وجود کاهش قیمت متوسط ملک از ماه فوریه، در برخی از مناطق تورنتو قیمت ملک تا حدود یک درصد افزایش یافته است، درحالی‌که قیمت متوسط خانه و تعداد معاملات رو به کاهش است. در ماه اوت تعداد معاملات نسبت به سال گذشته به حدود پنج هزار و ششصد عدد رسید که نسبت به مقدار مشابه سال گذشته حدود ۳۴ درصد و نسبت به قله بازار مسکن یعنی ماه فوریه حدود ۴۸ درصد کمتر است. به همین نسبت نیز قیمت متوسط ملک در تورنتو نیز نسبت به ماه فوریه حدود ۱۸ درصد کمتر است.
البته باید از این نکته غافل نبود که کاهش قیمت متوسط ملک دلیلی دیگر نیز دارد و آن سهولت معامله و پرطرف‌دار بودن خانه‌های ارزان‌قیمت یا با قیمت متوسط است. از زمانی که نرخ بهره بانکی و به دنبال آن نرخ ارزیابی توان مالی برای وام مسکن افزایش یافته است قدرت خریداران در بخش املاک نیز به طور متوسط کاهش یافته است و همین نکته موجب شده تا خانه‌هایی که در بازه متوسط قیمت قرار دارند بیشتر از سایر املاک مشتری داشته باشند. بر اساس آمار تعداد خانه‌های کمتر از ۶۰۰ هزار دلار که به فروش رفته‌اند نسبت به گذشته ۷۰ درصد بیشتر شده است. به همین منوال، خانه‌های گران‌تر از یک و نیم‌میلیون دلار با ۷۱ درصد کاهش میزان فروش نسبت به گذشته مواجه بوده‌اند.
پس با درنظرگرفتن این موارد، آیا می‌توان گفت اکنون زمان مناسبی برای فروش ملک نیست یا مثلاً با قطعیت گفت که قیمت ملکی نسبت به گذشته بیشتر شده است؟ پاسخ این سؤال از جنبه‌های مختلف متفاوت است. به‌عنوان مثال برای فردی که خانه خود را در زمان پیک قیمت یعنی ماه فوریه خریده است و امروز قصد فروش دارد حتماً مقدار قابل‌توجهی متضرر خواهد شد. ولی اگر فردی مثلاً در ابتدای سال ۲۰۲۱ ملکی را خریده باشد و امروز بخواهد آن ملک را بفروشد به‌طورقطع سود کرده است. برای جلوگیری از اختلاف‌نظر و رسیدن به یک جواب قابل‌اتکا، معمولاً داده‌ها را بهتر است با سال گذشته مقایسه کرد و بر اساس این روش، تعداد معاملات در حال حاضر به شکل قابل‌ملاحظه‌ای کمتر از سال پیش است و یک‌خانه برای فروش به طور متوسط حدود ۳۴ روز در فهرست خرید باقی می‌ماند درحالی‌که در ماه فوریه امسال خانه‌ها به طور متوسط پس از حدود ۱۱ روز به فروش می‌رفتند. روزهایی که در آن خانه‌ها به‌سرعت به فروش می‌رسیدند و برای هر ملک تعداد قابل‌توجهی درخواست خرید ارسال می‌شد تقریباً به سر رسیده‌اند و بازار مسکن قصد دارد در آینده نزدیک به خریداران نیز روی خوش نشان دهد. نکته جالب اینجاست که وقتی بازار مسکن داغ است خریداران برای خرید ملک به هر قیمتی به آب‌وآتش می‌زنند و وارد رقابتی شدید می‌شوند ولی زمانی که بازار سرد و کم‌رونق می‌شود به یکباره تعداد زیادی از آنان برای خرید دست نگه می‌دارند.
آیا اکنون زمان مناسبی برای خرید ملک است؟
برای پاسخ به این سؤال نباید تنها به کاهش نسبی قیمت متوسط ملک یا کم‌شدن تعداد معاملات بسنده کرد. درست است که سوی بازار به سمت خریدار در حال چرخش است اما به این معنی نیست که اکنون زمان مناسبی است. بنا بر نظر کارشناسان، عوامل مهمی در تصمیم‌گیری در سرمایه‌گذاری در بخش مسکن مؤثر هستند. به‌عنوان مثال درست است که قیمت‌ها نسبت به پیک بازار کمتر هستند ولی نرخ بهره وام نیز از سال گذشته تا کنون به شکل بی‌سابقه‌ای افزایش یافته است؛ بنابراین در هنگام خرید و سرمایه‌گذاری باید تأثیر افزایش نرخ بهره را نیز بر بودجه خانواده در نظر گرفت.
به نظر آقای مرتضی حیدر استاد داده‌پردازی و مدیریت املاک دانشگاه متروپولیتن تورنتو، با وجود داشتن داده‌ها و آمار دقیق مربوط به بازار مسکن، باتوجه‌به مقطع زمانی ویژه‌ای که در آن قرار داریم، هیچ‌کس نخواهد توانست به این نتیجه برسد که اکنون زمان مناسب برای خرید هست یا خیر. به عقیده وی، در شرایط فعلی به‌جای اینکه به روند و حرکت بازار بنگریم و بخواهیم بر اساس رشد و افت بازار تصمیم بگیریم بهتر است شرایط مالی، توان بازپرداخت و بودجه خانواده را مورد بررسی قرار دهیم. مهم‌ترین چالش پیش روی خریداران نرخ بهره وام و همچنین نرخ تورم است. این دو مورد نکاتی هستند که باید برای تخمین توان مالی خانواده مورد بررسی قرار بگیرند و نه بالا یا پایین رفتن قیمت ملک؛ بنابراین، بهترین زمان خرید ملک «زمانی است که شما برای این کار آماده هستید!»
منابع: وب‌سایت شبکه‌های خبری سی‌تی‌وی‌نیوز، تورنتو سی‌تی‌وی‌نیوز، فایننشال و گلوبال نیوز
ارسال نظرات