استیو لافلور و ژوزف فیلیپوویچ دو تحلیلگر در حوزه‌ی سیاست‌های مسکن و مالیات‌اند. این دو پروژه‌ای را با همکاری موسسه‌ی مک‌دونالد-لوریه انجام داده‌اند که گزیده‌ای از آن را گلوب اند میل منتشر کرده که ترجمه‌ی آن را در هفته می‌خوانید.
«مشکل مقرون به صرفه بودن مسکن از مشکلی در تورنتو و ونکوور به بحرانی ملی در کانادا بدل شده است. افزایش اجاره‌بها در جاهایی از کانادا که پیش از این قیمت‌ها مناسب بود، آسیب‌زا بوده است. هزینه‌ی مالکیت خانه با افزایش نرخ‌های بهره همچنان بالاست. بر پایه‌ی یافته‌های ما، یکی از اصلی‌ترین دلایل این مشکلات، ناهماهنگی میان سطوح مختلف دولت کاناداست. البته اجازه‌ی تصمیم‌گیری دادن به استان‌ها، بر پایه‌ی سیستم اداره‌ی کانادا، رویکرد درستی است و به آنها این فرصت را می‌دهد که متناسب با شرایطشان تصمیم بگیرند.
عوامل زیادی در کنترل قیمت مسکن نقش دارند، اما مشکل اساسی همخوان نبودن عرضه و تقاضاست. در حالی که نرخ عرضه از میزانی که باید باشد فاصله‌ی چشمگیری دارد، نرخ رشد جمعیت کانادا بیشتر از دیگر کشورهای گروه هفت است.
رشد جمعیت کانادا بین سال‌های ۲۰۱۲ تا ۲۰۲۲ به طور متوسط ۴۲۲ هزار نفر در سال (ژوئیه تا ژوئیه) بوده، در حالی که این رقم در دهه‌ی پیش از آن سالانه ۳۳۵ هزار نفر بوده است. این روند با رشد خالص بیش از ۵۰۰ هزار نفر در سه سال از پنج سال گذشته شتاب گرفته که بین سال‌های ۲۰۱۲ تا ۲۰۲۲ رکورد ۷۰۳ هزار و ۴۰۴ نفر را هم دیده‌ایم.
در همین حال، ساخت مسکن در پنج دهه گذشته راکد بوده است. بین سال‌های ۲۰۱۲ تا ۲۰۲۲، به طور متوسط سالانه ۱۹۵ هزار خانه ساخته شده که نسبت به سالانه ۱۹۹ هزار خانه در دهه‌ی قبل از آن، و سالانه ۲۲۹ هزار خانه در طول دهه‌ی ۱۹۷۰، نقطه اوج خانه‌سازی در کانادا، کاهش داشته است.
رشد جمعیت تا حد زیادی پیرو سیاست‌های دولت فدرال است و خانه‌سازی‌ها را هم عمدتا دولت‌های استانی پیش می‌برند.
از اوایل دهه‌ی ۱۹۹۰، مهاجرت به عنوان محرک اصلی رشد جمعیت کانادا جایگزین تولد خالص (تولد منهای مرگ‌ومیر) شده است. بر خلاف نرخ زاد و ولد، که دولت‌ها فقط می‌توانند به طور غیر مستقیم بر آن اثر بگذارند، تعداد مهاجران را سیاست دولت تعیین می‌کند. به عنوان مثال، جدیدترین طرح سطوح مهاجرت کانادا با هدف افزودن ۴۶۵ هزار مقیم دائم جدید در سال ۲۰۲۳، سپس ۴۸۵ هزار نفر در سال ۲۰۲۴ و ۵۰۰ هزار نفر در سال ۲۰۲۵ -بالاترین سطح مهاجرت تا کنون- است.
در عین حال، دولت‌های استانی موظف به برنامه‌ریزی در راستای ساخت مسکن کافی برای همگام شدن با این رشد جمعیت‌اند. آنها هستند که بر پایه‌ی برنامه‌هایی که ریخته می‌شود، می‌گویند که چقدر ساختمان اجازه‌ی ساخت دارند و در کجا باید ساخته شوند.
به طور خلاصه، دولت فدرال (و تا حدودی استان‌ها) بر میزان تقاضا تأثیرگذارند، در حالی که عرضه عمدتا بر دوش استان‌ها و شهرداری‌هاست و متأسفانه این مجموعه‌ها جدا از هم کار می‌کنند.
برنامه‌های سطوح مهاجرت، که هر سال به‌روز می‌شوند، تا حدی طی توافق‌نامه‌های فدرال-استانی/ سرزمینی اطلاع‌رسانی می‌شوند. با این حال، در هیچ یک از توافق‌نامه‌های کنونی حتی واژه‌ی «مسکن» هم نیامده است، بلکه بر نگرانی‌هایی مانند نیازهای بازار کار و الزامات زبان تمرکز دارند. البته که اینها ملاحظات مهمی‌اند، اما تازه‌واردها نیز به جایی برای زندگی نیاز دارند.
این در حالی است که برنامه‌ریزی رشد استانی سالها طول می‌کشد تا اجرا و به‌روز شود. به عنوان مثال، دولت انتاریو برنامه رشد سال ۲۰۰۶ خود را برای منطقه‌ی اطراف تورنتو در سال ۲۰۱۹ و دوباره در سال ۲۰۲۰ به‌روز کرد و به شهرداری‌ها تا سال ۲۰۲۲ فرصت داد تا برنامه‌های محلی خود را بر این اساس تنظیم کنند. با این حال، برنامه‌های شهرداری ممکن است سالها طول بکشد تا به آیین‌نامه‌های منطقه‌بندیِ به‌روز تبدیل شوند.
علاوه بر این، مدت زمانی که برای ایجاد و اجرای طرح‌های محلی لازم است سبب می‌شود که پیش‌بینی رشد جمعیت در این طرح‌ها قدیمی شوند و با واقعیت‌های روز همخوان نباشند. مثلا، در حالی که برنامه‌های سطوح مهاجرت سالانه به‌روزرسانی می‌شوند، شیوه‌نامه‌های اصلی استانی -مانند هدف‌گذاری انتاریو در سال ۲۰۲۲ برای ساخت ۱.۵ میلیون خانه در دهه‌ی آینده- در حال حاضر یک قدم عقب‌ترند.
سیاست‌گذاران فدرال، استانی و شهری همگی باید در یک صفحه باشند. کمبود مسکن در کانادا تا زمانی که سیاست‌های مهاجرتی بازتاب‌دهنده‌ی واقعیت بازار مسکن کانادا نباشد، یا تا زمانی که برنامه‌ریزی استفاده از زمین و رشد شهرها به طور دقیق رشد جمعیت را منعکس نکنند، پایان نخواهد یافت. بدون هماهنگی بهتر، بحران مسکن احتمالا بدتر از چیزی که شاهدش هستیم خواهد شد.»
ارسال نظرات