سلطه فزاینده بخش خصوصی بر بازار اجاره مسکن مونترال و پیامدهای آن

به گزارش هفته، به نقل از پایگاه اینترنتی ژورنال دو مترو، این اولین مطالعه تحلیلی جامعی است که درباره املاک و مسکن اجاره‌ای در آمریکای شمالی انجام شده است. نتایج این بررسی حاکی از آن است که شرکت‌های غیردولتی که در این بخش سرمایه‌گذاری کرده‌اند در حال حاضر حدود ۱۲ درصد از کل واحدهای اجاره‌ای موجود در جزیره مونترال را در تصرف خود گرفته‌اند. در برخی مناطق مثل ویل-ماری و پلاتو-مون-رویال تمرکز فضایی این شرکت‌ها بیشتر و ملموس‌تر است به‌طوری‌که درصد واحدهای اجاره‌ای تحت کنترل این شرکت‌ها در پلاتو-مون-رویال ۱۸ درصد و در ویل-ماری به ۳۲ درصد می‌رسد.

بررسی‌های صورت‌گرفته نشان می‌دهد که دو گروه از جمعیت مونترال بیشتر از بقیه با این املاک اجاره‌ای سروکار دارند. اولین گروه مستأجرانی هستند که درآمد پایینی دارند بااین‌حال بخش عمده همین درآمد پایین آن‌ها نیز صرف اجاره مسکن می‌شود. این گروه شامل اقلیت‌های مشهود و جامعه دانشجویی است. اما گروه دوم را مستأجرانی تشکیل می‌دهند که از نظر مالی وضعیت بهتری نسبت به گروه اول دارند و عموماً در کاندوها یا ساختمان‌های جدید زندگی می‌کنند و اجاره آن‌ها بسیار بیشتر از میانگین هزینه است.

اجاره مسکن به‌مثابه یک محصول مالی

اما این مالکان جدید چه کسانی هستند که مسکن را که نیاز اولیه هر انسان است به‌عنوان یک محصول مالی قلمداد می‌کنند که می‌تواند بازدهی بسیار بالایی برای سرمایه‌گذاران داشته باشد؟

کلوئه سن-ایلر، سرپرست این تحقیق جامع در کنفرانسی مطبوعاتی در مونترال گفت: «این مالکان عمدتاً تراست‌های سرمایه‌گذاری املاک، شرکت‌های سرمایه‌گذاری خصوصی، مدیران دارایی، صندوق‌های بازنشستگی یا حتی صندوق‌های تأمینی هستند.»

این گروه‌ها و شرکت‌های مالی با درنظرگرفتن شرایط بازار و پس از بررسی‌های حساب‌شده، مسکن‌های اجاره‌ای غالباً با تراکم بالایی را تصاحب می‌کنند که از نظر آن‌ها کمتر از عرف بازار ارزش‌گذاری شده است و با نوسازی آن‌ها می‌توان به‌راحتی اجاره‌بهای آن‌ها را بالا برد. این سرمایه‌گذاران به‌منظور چنگ‌انداختن بر واحدهای مسکونی با تراکم بالا در شهرهای بزرگ مثل مونترال، از توسل به شیوه‌هایی که نویسنده مقاله آن را «تهاجمی» توصیف کرده است، تردید به خود راه نمی‌دهند.

در میان بازیگرانی که روزبه‌روز بر بازار اجاره مسکن در مونترال چنگ می‌اندازند، نویسنده مقاله به شرکت سرمایه‌گذاری خصوصی Greyspring مستقر در تورنتو اشاره کرده و خاطرنشان کرده است که خرید خانه‌های اجاره‌ای توسط این شرکت در مونترال در این اواخر آشکارا افزایش یافته است. این شرکت مدعی شده که تلاش می‌کند وضعیت ساختمان‌ها را با نوسازی بهبود بخشد و به‌این‌ترتیب بر ارزش آن‌ها بیفزاید.

خانم سن-ایلر اما نظری متفاوت دارد. او می‌گوید گرچه مسئولان گریسپرینگ تلاش می‌کنند با استفاده از واژه‌ها و اصطلاحات مالی شناخته شده، اهداف و انگیزه‌های واقعی خود را در این زمینه پنهان کنند، اما به گفته محققان، شیوه و گرایش عملیات این شرکت و دیگر شرکت‌های فعال در این عرصه، اهداف واقعی آن‌ها را نمایان می‌سازد. در واقع خرید و بازسازی املاک اجاره‌ای توسط این شرکت‌ها به‌طورکلی در نهایت به افزایش اجاره‌بها و در نتیجه داغ شدن هر چه بیشتر بازار اجاره مسکن منجر می‌شود به‌طوری‌که اجاره یک واحد مسکونی چهار اتاقه در مرکز شهر مونترال به ۱۸۰۰ دلار در ماه می‌رسد.

ضرورت دسترسی به اطلاعات معتبر بازار املاک

برای پیش بردن این تحقیق در مسیر درست و ترسیم تابلویی دقیق از شرایط موجود، نویسندگان این تحقیق شامل کلوئه سن-هیلر، میکائیل برونیلا و دیوید واکسموت، با آگاهی از مبهم بودن اطلاعات موجود در مورد مالکان، شرکت‌ها و سهام‌داران، مجبور شدند بیشتر از تجربه و نبوغ خود استفاده کنند. آن‌ها اطلاعات موردنیاز خود را از منابع مختلف به‌ویژه پایگاه‌های داده باز در فضای وب جمع‌آوری و تلفیق کردند و در مطالعه تحلیلی خود، داده‌های مربوط به سرشماری عمومی، فهرست ارزیابی اموال مونترال، ثبت کسب‌وکار کبک و آگهی‌های بازار اجاره خصوصی در پلتفرم‌های Craigslist و Kijiji را مورد بررسی قرار دادند.

دیوید واکسموت، استاد دانشگاه مک گیل، تأکید کرد این مطالعه نشان داد که ضرورت دسترسی به اطلاعات موثق و شفاف درباره بازار املاک به‌منظور درک شرایط و واقعیات این بخش از چه اهمیتی برخوردار است. داده‌های کامل‌تر که مرتب به‌روزرسانی می‌شود، حفاظت بهتر از حقوق مستأجران و برنامه‌ریزی دقیق‌تر برای توسعه شهری را امکان‌پذیر خواهد کرد.