بیشترین افت بهای خانه از ۲۰۰۸ به این سو

هفته گذشته نرخ بهره معیار بانک مرکزی دوباره و برای هشتمین بار بالا رفت. این نرخ با هدف کنترل و کاهش تورم، از ماه مارس سال گذشته تا امروز چهار درصد افزایش یافته است. به دنبال افزایش نرخ معیار، بانک‌های بزرگ نیز به سرعت نرخ پایه وام مسکن یا prime rate را تا شش و هفت دهم درصد افزایش دادند. اهمیت جلسه هفته گذشته بانک مرکزی در این است که برای اولین بار صحبت از مکث در روند افزایش نرخ بهره به میان آمد چرا که این‌بار کارشناسان این سازمان معتقدند با روندی که تاکنون در پیش گرفته‌اند نرخ تورم «به شکل قابل ملاحظه‌ای» کاهش خواهد یافت. با توجه به گزارش‌ها و آمار چند ماه گذشته، این رخداد چندان دور از انتظار نبود. افزایش نرخ بهره در وهله اول منجر به گران‌تر شدن بهره وام مسکن می‌شود و به طور مستقیم بر بازار مسکن و قیمت املاک تاثیر خواهد گذاشت.

در گزارشی که در مورد قیمت املاک به وسیله نهادهای مختلف از جمله آژانس املاک Royal LePage در پایان سال گذشته منتشر شد نتایجی جالب ولی قابل پیش‌بینی مشاهده شد. از جمله اینکه در انتهای سه ماهه چهارم سال ۲۰۲۲ نرخ کاهش قیمت خانه در مقایسه سالانه بیشترین میزان را از بحران اقتصادی ۲۰۰۸ تا کنون به خود اختصاص داده است. در این گزارش که در آن در مقیاس ملی به مقایسه داده‌ها پرداخته شده است آمده که قیمت ملک در سراسر کانادا تا انتهای سال گذشته حدود ۷۵۷ هزار دلار گزارش شده است. این مقدار نسبت به مدت مشابه در سال گذشته حدود دو و هشت دهم درصد کاهش یافته و به گفته کارشناسان این نرخ افت بها در یک سال از سال ۲۰۰۸ بی‌سابقه بوده است.

بهای خانه در شهرهای تورنتو و ونکوور نیز از این قائده مستثنی نبود. در این گزارش آمده که متوسط قیمت ملک در تورنتو نرخ چهار و شش دهم و در ونکوور سه و نیم درصد افت کرده است. در بخش دیگری از این گزارش به این نکته اشاره شده که بهای خانه‌های Single-family سه و هفت دهم درصد و بهای آپارتمان و کاندو حدود یک و چهار دهم درصد کاهش یافته است. در استان‌های آلبرتا، نیوفاندلند، ساسکاچوان و لابرادور افت قیمت‌ها کمتر از سایر نقاط کانادا بوده و استان کبک و استان‌های شرقی جایی در میانه قرار گرفتند.

دلیل اینکه این میزان کاهش قیمت کمی اغراق شده به نظر می‌رسد این است که نسبت به اعداد سال قبل مقایسه شده، یعنی زمانی که قیمت‌ها به اوج قله رسیده بودند. به همین دلیل است که افت امسال نسبت به پارسال رقم قابل توجهی است و لزوما به دلیل ترکیدن حباب یا فروپاشی بازار یا خطراتی از این دست نیست. کارشناسان در تحلیل این داده‌ها به این نتیجه رسیدند که سرعت افت قیمت املاک از ابتدا تا انتهای سال گذشته کندتر شده است. حال سوال اینجاست که اگر با وجود افزایش نرخ بهره وام مسکن سرعت کاهش بهای خانه رو به کندی است آیا «ادامه» سیاست افزایش نرخ کماکان در کنترل و تصحیح قیمت خانه موثر خواهد بود؟ شاید به همین دلیل است که بانک مرکزی در گزارش جلسه هفته قبل صحبت از توقف روند افزایش نرخ بهره اشاره کرده است.

آژانس املاک کانادا همچنین در مقایسه ماه به ماه مشاهده کرد که تعداد معاملات انجام شده نسبت به دسامبر سال گذشته ۳۹ درصد کمتر شده است. این موضوع با رخداد سلسله‌وار افزایش نرخ بهره پس از بهار ۲۰۲۲ چندان عجیب نیست چرا که بخش قابل توجهی از فروشندگان با مشاهده افت بازار ملکشان را از فهرست فروش خارج کرده و منتظر فرصت و شرایط بهتر برای فروش ماندند. به همین دلیل تعداد معاملات کاهش چشم‌گیری داشته است.

پیش‌بینی قیمت خانه در درازمدت

گمان می‌رود در دراز مدت و با بازگشت نرخ بهره به حد نرمال خریداران به بازار املاک بازگردند و دوباره در قیمت خانه‌اه شاهد رشد باشیم. اما اینکه این رشد دوباره به سرعت اتفاق افتد یا در یک روند تدریجی و با ثبات روی دهد بستگی به شرایط اقتصادی آن روز خواهد داشت. نباید فراموش کرد که این شرایط با این واقعیت که تعداد مسکن قابل عرضه در کانادا به حد کافی نیست ممکن است تشدید شود. بسیاری از خریداران منتظر شرایطی هستند که نرخ بهره به حالت عادی بازگردد و در عین حال قیمت خانه نیز همچنان در پایین منحنی باشد. در آن لحظه احتمالا شاهد رشد نسبتا سریع در تعداد معاملات انجام شده در بازه‌ای کوتاه خواهیم بود. احتمالا تعداد خریداران و معاملات به اندازه شروع بحران کرونا نخواهد بود ولی می‌دانیم که تعداد زیادی از تازه مهاجران و نسل Z جوان – نسلی که در خلال دهه نود و دهه اول هزاره جدید تا سال ۲۰۱۰ دیده به جهان گشودند – که به دلیل محدودیت‌های اقتصادی هنوز قادر به خرید خانه نبودند منتظر فرصت مناسب برای این کار هستند.

پیش‌بینی قیمت خانه در دو سال آینده

در کوتاه‌مدت اما این تصور وجود دارد که بهای خانه همچنان به روند نزولی ادامه دهد. در گزارش انجمن املاک کانادا پیش‌بینی شده که میزان معاملات املاک نسبت به سال ۲۰۲۲ یک درصد و بهای ملک حدود ۶ درصد کاهش یابد. چرا که بخش بزرگی از خریداران و فروشندگان به دلیل شرایط فعلی در حاشیه نشسته، دست روی دست گذاشته و نظاره‌گر وضعیت بازار هستند. طبق پیش‌بینی این گزارش قیمت متوسط خانه در سال ۲۰۲۳ به حدود ۶۶۲ هزار دلار خواهد رسید.

پیش‌بینی این موسسه برای سال ۲۰۲۴ اندکی متفاوت است. طبق این گزارش تعداد معاملات املاک در سال ۲۰۲۴ نسبت به ۲۰۲۳ حدود ۱۰ درصد بیشتر خواهد شد و قیمت خانه نیز در سال ۲۰۲۴ نسبت به سال قبل از آن سه و نیم درصد افزایش یافته و به ۶۸۵ هزار دلار خواهد رسید. با این حال کماکان کمتر از قیمت متوسط در سال ۲۰۲۲ باقی خواهد ماند.

تحلیل دیگری نیز در مورد سال ۲۰۲۳ وجود دارد. در این تحلیل، با وجود احتمال افزایش دوباره نرخ بهره در ماه‌های ابتدای سال – نظیر آنچه در هفته گذشته روی داد – تعداد معاملات املاک در بهار ۲۰۲۳ کمی رو به افزایش خواهد گذاشت چرا که دسته‌ای از فروشندگان با توجه به روند کاهش قیمت املاک ممکن است نخواهند صبر کنند تا قیمت املاکشان به قعر نمودار برسد و به فروش ملک در کوتاه مدت رضایت دهند. بنابراین ممکن است این «بازار بهاره» یک جهش کوچک و کوتاه مدت در روند بازار ایجاد کند که چندان معنی‌دار نخواهد بود.

بازار املاک کانادا در سالی که گذشت به دنبال افزایش شدید نرخ بهره بانکی دستخوش تغییرات جدی شد. از سوی دیگر وجود تورم دیگر موضوعی بود که امید کاهش نرخ بهره را از بازار ربوده بود. حال اگر سال ۲۰۲۳ را بخواهیم از نمایی دور بنگریم احتمالا موضوع تورم و کاهش قیمت مساله جدیدی نخواهد بود. بلکه این بار موضوع زمان مطرح است. یعنی اینکه چه زمان نمودار نرخ بهره از صعود باز ایستد و شاید حتی به سمت کاهش میل کند. این زمان – یا بازه زمانی – توسط اقتصاددانان و همینطور بازیگران بازار مسکن به دقت رصد می‌شود و ممکن است نقطه عطفی برای چرخش بازار باشد. ممکن است تصور شود که این چرخش به سرعت انجام نخواهد شد اما موضوعی که نباید از آن غافل شد کمبود مداوم تعداد ملک در کانادا به نسبت تقاضا است. عاملی که از سال ۲۰۲۱ تا امروز تغییر چشم‌گیری نداشته و ممکن است عامل مهمی در افزایش سرعت چرخش دوباره بازار از سمت خریدار به سمت فروشنده شود.

منابع: گلوبال نیوز، سی‌بی‌سی و فایننشیال پست