افزایش اجاره‌خانه در کبک

به گزارش هفته، به نقل از ژورنال دو مترو، حقوق مستأجران در مواجهه با این افزایش اجاره‌ها یا اخراج و تخلیه‌های ناخواسته چیست؟ ژورنال دو مترو در این باره با سدریک دوسو، سخنگوی کمیته‌های مسکن و انجمن‌های مستأجران کبک گفتگویی ترتیب داده است که در زیر می‌خوانید.

مترو: وقتی مستأجر افزایش اجاره‌بها را بیش از حد می‌بیند، در اعتراض به آن چه باید بکند؟

سدریک دوسو: مستأجر لزوماً مجبور نیست با افزایش اجاره‌بها مخالفت کند. او خیلی راحت می‌تواند آن را رد کند و از لحظه‌ای که او نرخ جدید را رد کند، این وظیفه مالک است که در صورت عدم توافق با مستأجر، برای توجیه افزایش اجاره‌بهای خود به دادگاه اداری مسکن (TAL) مراجعه کند. پس از دریافت اعلان افزایش اجاره‌بها، ۳۰ روز فرصت پاسخگویی داریم و عدم پاسخگویی، به معنای قبول نرخ جدید تلقی می‌شود.

مترو: بر اساس چه دلایل و معیارهایی می‌توان افزایش را رد کرد؟

س. د. : توصیه می‌شود که مستأجران رشد نرخ اجاره را با کلیه شاخص‌های افزایش محاسبه کنند، اما آن چه غالباً مستأجران به آن استناد می‌کنند، شاخص‌های متوسط هستند. افزایش نرخ اجاره را می‌توان بر اساس عوامل متعدد محاسبه کرد. درهرصورت، به‌عنوان مستأجر، اگر فکر می‌کنید با افزایش بیش از حد و ناعادلانه روبرو هستید، می‌توانید از پذیرش آن خودداری کنید و اگر نتوانید از طریق مذاکره با مالک به توافق برسید، در این صورت بر عهده مالک است که با مراجعه به TAL افزایش نرخ پیشنهادی خود را توجیه کند.

طبیعی است که مستأجران تمایلی به قبول افزایش‌هایی که به نظرشان خیلی زیاد است، نداشته باشند؛ زیرا در صورت بالابودن بیش از حد افزایش اجاره، نرخی که TAL تعیین می‌کند به نفع مستأجر خواهد بود. در سال‌های اخیر، افزایش نرخ‌هایی که به مستأجران پیشنهاد می‌شود، غالب اوقات بسیار زیاد است. این نرخ‌ها از ۱۰ درصد و ۲۰ درصد نیز فراتر رفته و حتی در برخی موارد به ۵۰ درصد هم می‌رسد.

مترو: مراحل بعدی چه می‌تواند باشد؟

س. د. : اگر مالک پس از رد افزایش اجاره‌بها از طرف مستأجر به TAL متوسل نشود، اجاره‌نامه با همان اجاره بدون افزایش تمدید می‌شود. در غیر این صورت مالک برای تعیین نرخ جدید اجاره‌بها دست‌به‌کار می‌شود. پرونده رسیدگی در دادگاه خواهد شد و اجاره‌بها بر اساس همان معیارهایی تعیین می‌شود که TAL برای تعیین نرخ‌های افزایش مدنظر خود استفاده می‌کند. سال گذشته احکامی که این دادگاه صادر کرد بر مبنای افزایش متوسط اجاره‌بهای ۴ درصدی بود.

مترو: چرا در کبک شاهد افزایش بیش از حد اجاره‌بها هستیم؟

س. د. : برخلاف انتاریو که سقفی را برای افزایش اجاره‌بها تعیین می‌کند و در حال حاضر ۲.۵ درصد است، در کبک، صاحبخانه می‌تواند هر افزایشی را که دلش می‌خواهد، پیشنهاد دهد و برای این کار هیچ محدودیتی وجود ندارد. مستأجر می‌تواند از قبول نرخ جدید خودداری کند؛ ولی اگر آن را بپذیرد، نرخ جدیدی که در اجاره‌نامه می‌آید، کاملاً قانونی است. علاوه بر این، انجمن‌های مالکان به اعضای خود توصیه می‌کنند که اجاره‌ها را طبق آنچه معقول می‌دانند، افزایش دهند و از شاخص‌های TAL فراتر بروند. صاحب‌خانه‌ها در دفاع از نرخ پیشنهادی خود، به تورم و افزایش مالیات استناد می‌کنند این در حالی است که مالیات فقط چند دلار در ماه افزایش می‌یابد.

مترو: علامه بر مسئله افزایش اجاره‌بها، مشکل اخراج یا تخلیه‌های ناخواسته نیز وجود دارد. در این موارد شرایط قانونی چیست؟

س. د. : برای تخلیه قانونی خانه، مالک یا می‌تواند مدعی شود که خودش می‌خواهد در آن جا ساکن شود یا این که قصد ایجاد تغییرات و تعمیرات در آن را دارد. زمانی که صاحبخانه بخواهد خودش یا شخصی که تحت حمایت مالی او قرار دارد، در ملک اجاره‌ای زندگی کند، می‌تواند خانه را از مستأجر پس بگیرد. همچنین تخلیه زمانی قانونی می‌تواند باشد که مالک بخواهد خانه را تقسیم یا بزرگ کند یا کاربری آن را تغییر دهد (مثلاً آن را به یک مکان تجاری تبدیل کند).

اما این روزها مالکان بیشتر مسئله نوسازی را مطرح می‌کنند. اینها البته مواردی است که صاحبخانه قصد دارد کارهای عمده‌ای داخل ساختمان انجام می‌دهد و برای همین عذر مستأجر را می‌خواهد یا این که پس از بازسازی از او می‌خواهد که اجاره بسیار بالاتری را بپردازد. این کار کاملاً غیرقانونی است. بااین‌حال وقتی مالکان قرار است این کار را انجام دهند، غالباً به دلایل قانونی متوسل می‌شوند. بین سال‌های ۲۰۱۵ تا ۲۰۲۰ تحقیقاتی در این باره توسط کمیته مسکن Petite-Patrie انجام شد. از ۳۰۰ مورد اخراج مستأجر یا تخلیه خانه برای پس‌گرفتن خانه یا ایجاد تعمیرات در آن، ۸۰ درصد دلایل تقلبی بود.

مترو: در مواردی که به دلایل صاحب‌خانه برای خالی‌کردن خانه، مشکوک هستیم چه باید بکنیم؟

س. د. : بسیاری از مستأجران نمی‌دانند که از نظر قانونی می‌توانند با درخواست مالک برای تخلیه خانه مخالفت کنند. بعد از دریافت اخطار تخلیه ۳۰ روز فرصت داریم. اگر به دلایل مالک مشکوک باشیم، می‌توانیم به TAL متوسل شویم. این اقدام در برخی موارد مؤثر است؛ زیرا مالک باید ثابت کند که واقعاً قصد انجام پروژه تغییرات یا تعمیرات در خانه را دارد. اما گاهی هم مستأجران بازنده این مرافعه هستند و در نهایت هیچ پروژه‌ای هم در خانه اجرا نمی‌شود و صاحبخانه از این فرصت استفاده کرده و به‌راحتی اجاره‌بهای مستأجر بعدی را افزایش می‌دهد.