کورسوی امید برای بازگشت توان خرید ملک

این آمار توسط مؤسسات دیگر نیز پیش‌ازاین تائید شده بود. این شرکت همچنین بر اساس آماری که برای شهرهای بزرگ در اختیار داشت توانست بر روی میزان حقوق و دستمزد افراد مطالعاتی انجام دهد تا بتوان تعیین کرد که برای دسترسی و تائید مقدار مشخصی وام مسکن، چه میزان دستمزد کافی است.

طبق همین مطالعات مشخص شد اگر خانواده‌ای در ماه اکتبر قصد خرید در منطقه مونترال شامل بخش‌های لاوال و لونگوی داشته باشد حداقل به درآمد ۱۰۵۳۳۰ دلار نیاز خواهد داشت. این عدد با در نظر گرفتن نرخ بهره پنج و نیم درصد و نرخ تحمل یا استرس هفت و نیم درصد محاسبه شده است. با در اختیار داشتن داده‌های مشابه، این مقدار در ماه ژوئن حدود ۱۱۱ هزار دلار برآورد شده بود. این مطالعه بر اساس خانه‌هایی با قیمت حداقلی انجام‌شده و نشان می‌دهد میزان موردنیاز برای خرید یک خانه با قیمت پایه کاهش یافته است. طبق این مطالعات، ازآنجاکه خانه به‌صورت متوسط در شهر اتاوا گران‌تر است، بنابراین حداقل دستمزد برای خرید خانه‌ای مشابه در این شهر حدود ۱۲۷ هزار دلار است. گران‌ترین شهر در میان شهرهای کانادا کماکان ونکوور است که در آن برای خرید یک خانه معمولی باید حدود ۹۱۵ هزار دلار هزینه کرد و بنابراین، حداقل درآمد موردنیاز برای خرید چنین خانه‌ای حدود ۲۲۰ هزار دلار است.

بنابراین اگر بخواهیم این مطالعات را با عدد و رقم ملموس‌تر کنیم باید گفت زوجی که هر یک ۵۳ هزار دلار در سال درآمد داشته باشند با پس‌انداز حداقل ۲۰ درصد پیش‌پرداخت، خواهند توانست وامی معادل ۳۸۰ تا ۴۰۰ هزار دلار دریافت کنند و بدین ترتیب قادر به خرید خانه‌ای با قیمت متوسط ۵۰۰ هزار دلار خواهند بود. مسلماً اگر قیمت خانه‌ها تغییر نمی‌کرد برای خرید یک خانه مشخص با قیمت ثابت در سال ۲۰۲۱ درآمد کمتری نسبت به سال ۲۰۲۲ لازم بود. چراکه نرخ بهره استرس در آن زمان کمتر از میزان کنونی است. در شرایط امروز، برای محاسبه سریع و حدودی میزان وام دریافتی نسبت به درآمد باید آن را سه و نیم برابر کرد. پیش‌ازاین که نرخ تحمل استرس کمتر بود این میزان چهار یا حتی چهار و نیم برابر بود. یعنی به عبارت ساده‌تر، پیش‌ازاین با مقدار مشخصی درآمد می‌شد وام بیشتری دریافت کرد.

بنابر نظر کارشناسان، باوجوداینکه بازار وام مسکن در شرایط کنونی نسبت به دو سال گذشته افت کرده است و مردم احتمالاً اکنون برای خرید پا پیش نمی‌گذارند اما مشخص‌شده که بسیاری در حال برآوردهای اولیه هستند تا در فصل بهار امکان خرید خانه را بررسی کنند. بنابراین احتمالاً در این فصل شاهد تغییرات مثبت در روند خریدوفروش خانه خواهیم بود. موضوعی که مطمئناً در قیمت خانه در کوتاه‌مدت تأثیر خواهد داشت و شاید بر نرخ بهره و تصمیم‌های آتی بانک مرکزی نیز اثر کند.

ماشه نرخ متغیر فعال شده است.

بانک‌ها و مؤسسات مالی در کانادا پس از مشاهده افزایش شدید نرخ بهره در سال جاری تصمیم گرفتند تا با روش‌ها و سناریوهای جایگزین به آن دسته از خریدارانی که وام با بهره متغیر گرفته‌اند کمک کنند چراکه تغییر نرخ بهره میزان پرداخت بهره سالانه را افزایش داده و به دنبال آن در هر پرداخت، بخش بزرگ‌تری از مبلغ پرداختی صرف بهره می‌شود که به دنبال آن پرداخت اصل وام را به تعویق می‌اندازد.

اما مشکل از آنجا آغاز می‌شود که دیگر مبلغ بازپرداخت وام حتی کفاف پرداخت بهره را نمی‌دهد و در چنین شرایطی بانک‌ها راه‌حل‌هایی در مقابل مشتری قرار می‌دهند. این حالت در شرایط کنونی، طبق آمار حداقل برای نیمی از مشتریان با نرخ بهره متغیر اتفاق افتاده است که اصطلاحاً ماشه نرخ بهره یا trigger rate فعال شده است. یکی از این راه‌های حل این مشکل افزایش طول مدت بازپرداخت یا amortization است. در این حالت، بانک مدت بازپرداخت را دوباره به حالت اولیه -معمولاً ۲۵ سال- باز می‌گرداند تا بتوان بهره و اصل پول را در این مدت پرداخت کرد. حتی ممکن است با توجه به مقدار وام، ۲۵ سال هم برای بازپرداخت کافی نباشد اما دیده شده برخی از بانک‌ها و مؤسسات مالی این مدت را به‌صورت اسمی بالاتر در نظر می‌گیرند. آنچه مسلم است این است که مشتری درهرحال باید پس از گذر از تاریخ ثبت شده در قرارداد وام محضری، پس از سررسید ۲۵ساله دوباره برای ثبت مجدد گارانتی وام به محضر مراجعه کند. این حالت ممکن است هیچ‌گاه پیش نیاید چراکه در طول مدت ۲۵ سال بسیاری بانک خود را عوض می‌کنند یا خانه را می‌فروشند که ناگزیر باید به‌هرحال برای ثبت تغییرات به محضر مراجعه کنند.

این کار، یعنی افزایش مدت بازپرداخت، ممکن است راه‌حلی کوتاه‌مدت باشد ولی در درازمدت اثراتی خواهد داشت. چراکه هرچه مدت‌زمان وام بالاتر باشد مشتری بهره بیشتری در درازمدت به بانک پرداخت می‌کند که ایده‌آل نیست. با وجود این، همیشه امکان پرداخت ۱۵ درصد از مبلغ اولیه وام وجود دارد که مشتریان می‌توانند درصورتی‌که به پول نقد دسترسی داشته باشند هرساله این مبلغ را بر اصل وام واریز نموده و آن را کاهش دهند.

در حالتی دیگر، اگر مشتری توان بازپرداخت بیشتری داشته باشد بانک خواهد توانست با محاسبه مبلغ موردنیاز، بازپرداخت را تا جایی بالا ببرد که نیازی به تغییر طول مدت بازپرداخت نباشد. در چنین حالتی طبعیتاً زمانی که نرخ بهره متغیر کاهش یابد مشتری خواهد توانست دوباره به بازپرداخت اولیه بازگردد یا حتی اگر توان مالی به او اجازه می‌دهد کماکان بازپرداخت افزوده شده را حفظ کند تا اصل وام سریع‌تر پرداخت شود. در هر دو حالت، مشتری در زمان تجدید قرارداد (بعد از ۵ سال) خواهد توانست میزان مبلغ پرداختی را مجدد محاسبه کند و به شرطی که حداقل بهره را پوشش دهد، با بانک به توافق برسد.

اخیراً مشاهده شده که به دلیل افزایش شدید نرخ بهره در سال جاری افرادی که قصد تمدید قراردادشان را دارند برخلاف گذشته علاقه بیشتری به وام با بهره متوسط اما کوتاه‌مدت -مثلاً دو یا سه‌ساله- پیدا کرده‌اند. دلیل این موضوع این است که مشتریان علاوه بر اینکه بر عدم قطعیت بازار واقف هستند اما به کاهش نرخ بهره در کوتاه‌مدت نیز امیدوارند. بنابراین با انتخاب نرخ بهره ثابت، علاوه بر اینکه از تغییرات و افزایش آتی نرخ بهره در امان خواهند بود، خواهند توانست در کوتاه‌مدت، دوباره در مورد تجدید قرارداد با بانک مذاکره کنند و این موضوع به آن‌ها در مقابل شرایط نامشخص بازار انعطاف‌پذیری بیشتری خواهد داد. آنچه مسلم است این است که نرخ‌های امروز اگر در قله قرار نداشته باشند ولی بدون شک در بالاترین حد در دهه‌های گذشته هستند و شاید به صلاح نباشد چنین نرخ‌های بالایی را به‌صورت ثابت و برای طولانی‌مدت انتخاب کرد.

با وجود افزایش سریع و بی‌سابقه نرخ بهره بانکی، ممکن است این فکر به ذهن خطور کند که در این بازار آشفته، این بانک‌ها و مؤسسات مالی هستند که از این نرخ‌های بالا سودهای کلان به جیب زده‌اند. اما این موضوع درست نیست. به‌عنوان‌مثال بانک مرکزی کانادا به‌عنوان قرض دهنده اصلی، امسال برای اولین بار ضرری معادل با ۵۰۰ میلیون دلار متحمل شده است. همچنین بانک‌ها نیز که با نرخ بهره شبانه به یکدیگر نقدینگی وام می‌دهند احتمالاً سود زیادی نبرده‌اند. در گزارشی که در اواسط امسال منتشر شد و در یکی از شماره‌های مجله هفته پوشش داده شد به این موضوع اشاره شده است. به‌علاوه، باید این نکته را در نظر داشت که سود بانک‌ها و مؤسسات مالی نه در نرخ خالص بهره، بلکه در اختلاف نرخ روز با نرخی که از سایر بانک‌ها قرض کرده‌اند ناشی می‌شود. و واضح است که هرچه بازار بی‌ثبات‌تر و آشفته‌تر باشد، سودی که متأثر از نوسانات است چندان بهینه نیست.

منابع: وب‌سایت شبکه‌های‌ خبری لاپرس، سی‌تی‌وی نیوز، فایننشال پست، مونترال گزت و گلوبال نیوز