آیا بهای املاک در سال جدید کنترل خواهد شد؟

آرمین آریانپور

باوجوداینکه افزایش نرخ بهره بانک مرکزی در دستور کار است. این اقدام افزایش نرخ بهره استقراض بانکی را نیز به دنبال خواهد داشت. در چنین شرایطی معمولاً بازار املاک باید کمی آرام‌تر شود و قیمت خانه نیز کاهش یابد. ولی به نظر می‌رسد اشتهای خریداران و کاهش تعداد ملک در حال فروش این هدف را به‌راحتی میسر نسازد. طبق فهرست MLS، در ماه نوامبر گذشته شاخص قیمت مسکن دو و هفت دهم درصد نسبت به ماه قبل و بیست و پنج و سه دهم درصد نسبت به سال پیش از آن افزایش‌یافته است. انجمن املاک و مسکن پیش‌بینی می‌کند میانگین بهای املاک تا انتهای سال گذشته به رقم ششصد و هشتاد و هفت هزار دلار برسد. این رقم از آنچه پیش‌ازاین گزارش شده بود بیشتر است و کارشناسان دلیل آن را عدم تعادل در عرضه و تقاضای مسکن می‌دانند. کمبود مسکن در حال فروش در کانادا به مشکلی بزرگ تبدیل شده است تا جایی که موجودی املاک در بازار که در حالت عادی حدود پنج ماه بود به حدود دو ماه کاهش‌یافته است. با کاهش روزبه‌روز تعداد ملک قابل‌فروش در بازار پیش‌بینی می‌شود در انتهای سال ۲۰۲۲ شاهد افزایش هفت و دو دهم درصدی بهای مسکن نسبت به سال گذشته باشیم و بنابراین قیمت متوسط مسکن به حدود هفتصد و سی و نه هزار دلار خواهد رسید. در ضمن، به گفته انجمن املاک کانادا این پیش‌بینی تا حدودی محافظه‌کارانه است. اگر تنها بازار تورنتو و ونکوور را به‌عنوان بزرگ‌ترین و گران‌ترین بازارهای مسکن کانادا از محاسبات کنار بگذاریم رقم میانگین تا حدود صد و پنجاه و هشت هزار دلار کاهش خواهد یافت.

احتمالاً در سال جاری نیز شاهد افزایش بیشتر قیمت مسکن در استان‌های بریتیش کلمبیا و انتاریو به ترتیب با نهصد و نود هزار دلار و نهصد و هفتاد هزار دلار باشیم. کمترین میزان در این دسته نیز متعلق به نیوفاندلند و نیو برانزویک با دویست و هشتاد و شش هزار دلار و دویست و هفتاد و پنج هزار دلار خواهد بود. همچنین پیش‌بینی می‌شود که تعداد معاملات نسبت به سال‌های گذشته همچنان در اوج باقی بماند ولی با اندکی کاهش کمی به مقدار معمول نزدیک‌تر شود. این الگو در تمام بازارهای محلی و تمام استان‌ها به جز نیو برانزویک مشاهده شده است. دلیل این امر این است که با وجود افزایش آتی نرخ بهره و افزایش هم‌زمان بهای ملک – که می‌تواند در حالت عادی ترمزی در تعداد معاملات و گرمی بازار ایجاد کند – همچنان هستند فروشندگانی که به‌قصد سود به معاملات املاک دست می‌زنند و در این زمان تمایل به فروش دارند. درعین‌حال خریداران نیز با دو مشکل مواجه هستند، توان مالی و کمبود ملک در حال فروش. اما به دلیل روند افزایشی قیمت مسکن برای جانماندن از قطار املاک باز تشنه خرید هستند.

آیا وضع مالیات بر املاک گران‌بها برای مهار قیمت‌ها کارآمد است؟

یکی از راه‌های کنترل و کاهش قیمت مسکن بنا به نظر کارشناسان وضع قوانین مالیاتی بر خانه‌های گران‌بهاست. مطابق با قوانین مالیاتی موجود، درصورتی‌که ملکی به‌عنوان اقامتگاه اصلی تلقی شود بر سود حاصل از فروش آن مالیاتی وضع نمی‌شود. همین قانون باعث شده بازار املاک به یکی از بزرگ‌ترین پناهگاه‌های مالیاتی در کانادا تبدیل شود.

طبق تحقیقاتی که به سفارش سازمان وام و املاک کانادا CMHC و توسط نهاد غیرانتفاعی Generation Squeeze به انجام رسید با وضع مالیاتی حدود دو دهم درصد تا یک درصد بر خانه‌های گران‌تر از یک میلیون دلار می‌توان مبلغی بین چهار تا شش میلیارد دلار در سال کسب کرد که می‌تواند در راستای سیاست‌های دولت فدرال برای افزایش عرضه مسکن قابل استطاعت و همچنین بالابردن توان مالی طبقه متوسط به کار گرفته شود. بنا بر گزارشی که بانک آر. بی. سی در ماه گذشته منتشر کرد توان مالی طبقه متوسط در سی و یک سال گذشته تا بدین حد پایین نبوده است. نهاد غیرانتفاعی Generation Squeeze به طور مشخص قصد دارد فاصله طبقاتی میان نسل‌ها را کم کند و معتقد است با اعمال سیاست‌های شدیدتر مالیاتی بر والدین مرفه (نسل قدیم) و ایجاد سهولت برای فرزندان (نسل جدید جوانان) این هدف محقق می‌شود. طرح مالیاتی املاک گران‌بها حدود نه درصد از املاک کانادا را تحت‌تأثیر قرار می‌دهد.

این مالیات به‌صورت مبلغی مازاد بر مالیات سالانه ملک از صاحب‌خانه دریافت می‌شود که بین دو دهم درصد تا یک درصد به‌صورت تصاعدی محاسبه می‌شود. به‌عنوان‌مثال برای خانه‌ای با یک میلیون و دویست هزار دلار بدین‌گونه است که دو دهم درصد بر یک میلیون دلار از ارزش خانه و نیم درصد بر دویست هزار دلار باقی‌مانده محاسبه می‌شود. اگر قیمت خانه از مرز دو میلیون دلار عبور کند ضریب یک درصد بر مازاد دو میلیون دلار اعمال خواهد شد. این مالیات برای شهروندان سالمند و روند انحصار وراثت نیز تبصره‌هایی در نظر گرفته است.

نقدی که به این پیشنهاد مالیاتی مطرح شده است این است که این طرح به طور مشخص خانه‌های تک خانواده را به‌ویژه در شهر‌های ونکوور و تورنتو هدف قرار می‌دهد. در بریتیش کلمبیا و انتاریو به ترتیب بیست و یک درصد و سیزده درصد از خانه‌ها شامل این طرح می‌شوند. جدا از این، به‌عنوان‌مثال حدود هشتاد درصد از خانه‌های تک خانواده در تورنتو قیمتی بیش از یک میلیون دلار دارند و به گفته منتقدان صاحبان بسیاری از آن‌ها از طبقه متوسط هستند؛ بنابراین با این طرح ممکن است طبقه متوسط به شکلی نامتناسب هدف قرار گیرد. از طرفی چون این طرح در سطح فدرال انجام می‌شود مشخص نیست پول جمع شده در شهر تورنتو در کدام یک از شهرهای کانادا مورد مصرف قرار گیرد و این در حالی است که ساکنان طبقه متوسط کلان‌شهرهایی مانند تورنتو و ونکوور احتمالاً بیشتر به مزایای این طرح نیازمند باشند. از طرف دیگر مبنای محاسبه مالیات پایه بر املاک در استان‌های مختلف متفاوت است. به‌عنوان‌مثال مالیات پایه برای خانه‌ای باارزش یک میلیون و دویست و پنجاه هزار دلار در ونکوور حدود یک‌سوم خانه‌ای باارزش مشابه در تورنتو است؛ بنابراین، منتقدین طرح معتقدند با وجود چنین تفاوتی نباید یک سیاست جدید مالیاتی یکسان در سطح کشور اعمال کرد.

کمبود مسکن، مشکل بزرگ استان انتاریو، آلبرتا و مانیتوبا

دولت فدرال در انتخابات اخیر قول داد با اختصاص چهار میلیارد دلار استان‌ها را در ساخت مسکن جدید یاری کند. هدف این طرح ساخت صدهزار واحد مسکن در کمتر از چهار سال است. برای تحقق این هدف، دولت فدرال در سپتامبر گذشته یک کارگروه ویژه با عنوان کارگروه افزایش توان مالی برای خرید مسکن یا Housing Affordability Task Force تشکیل داد تا عرضه مسکن در بازار مسکونی و تجاری را افزایش دهد. بااین‌وجود کانادا در میان سایر کشورهای گروه هفت کمترین میزان سرانه تأمین مسکن را داراست و برای اینکه به میانگین کشورهای گروه هفت نزدیک شود به یک میلیون و هشتصد هزار خانه جدید نیاز است. بااین‌وجود، گزارش‌های حاکی از این است که در سال ۲۰۲۱ سطح ساخت مسکن در کانادا به میزان مشابه قبل از زمان همه‌گیری رسیده که جای خوش‌بینی است.

از لحاظ کمبود مسکن در میان استان‌های کانادا وضع استان انتاریو، مانیتوبا و آلبرتا از همه بدتر است. میانگین سرانه عرضه مسکن در کشور چهارصد و بیست و پنج خانه به‌ازای هزار نفر است ولی در این استان‌ها این شاخص از میانگین کشوری پایین‌تر است. استان انتاریو برای جبران این کمبود باتوجه‌به وسعت و جمعیت نیازمند ساخت حداقل ششصد و سی هزار مسکن جدید است. به همین ترتیب، استان آلبرتا نیازمند صد و سی و هشت هزار و استان مانیتوبا نیازمند بیست و سه هزار مسکن جدید است. این به این معنی نیست که عرضه مسکن در سایر استان‌های کانادا کافی است، بلکه بدتر بودن شرایط در این استان‌ها را نشان می‌دهد.

شاخص سرانه عرضه مسکن در استان‌های ساسکاچوان و بریتیش کلمبیا در محدوده میانگین ملی است. این شاخص در استان کبک و استان‌های شرقی آتلانتیک از میانگین سرانه به شکل قابل‌ملاحظه‌ای بالاتر است. در نیوفاندلند و لابرادور این عدد نه‌تنها از سایر استان‌ها بیشتر است بلکه به چهارصد و هشتاد واحد برای هزار نفر که میانگین کشورهای گروه هفت است نیز نزدیک‌تر است. بنا به گزارش‌ها در این زمینه، دلیل این پدیده کاهش تعداد ساکنان این استان است، درحالی‌که در همان بازه زمانی به تعداد خانه‌های در حال ساخت افزوده می‌شده است.

 منابع: وبسایت شبکه‌های خبری سی‌تی‌وی نیوز و فایننشال پست