آرمین آریان‌پور|
بازار مسکن در کانادا در چند هفته اخیر و بر اثر روند رو به افزایش نرخ بهره بانکی رو به سردی گذاشته و در آخرین مطالعات انجام‌شده، هم ازلحاظ قیمت و هم ازلحاظ تعداد معاملات کماکان در سراشیبی است. قیمت متوسط خانه در سراسر کانادا در حال حاضر حدود شش‌صد و چهل هزار دلار است. به گفته انجمن معاملات املاک کانادا Canadian Real Estate Association که بر حدود صد و پنجاه و پنج هزار مشاور املاک نظارت دارد، در تازه‌ترین اظهارنظر بیان کرد که تعداد معاملات مسکن در ماه سپتامبر نسبت به سال گذشته در مدت مشابه حدود ۳۰ درصد کاهش‌یافته است. همین‌طور بر اساس مشاهدات، بهای املاک نسبت به مدت مشابه در سال گذشته حدود شش و شش دهم درصد و نسبت به بیشترین میزان قیمت -معادل هشت‌صد و بیست هزار دلار که در ماه فوریه امسال رقم خورد- حدود ۲۱ درصد کمتر است. پس از افزایش بی‌رویه قیمت مسکن، بانک مرکزی بنا را برافزایش نرخ بهره بانکی گذاشت تا بدین‌وسیله از تورمی بی‌سابقه جلوگیری کند که تا حدی نیز موفق بوده است. اکنون به‌جز اقلامی همچون مواد خوراکی و سوخت، سایر اقلام شاخص قیمت پایین‌تری نسبت به سال گذشته داشته‌اند. نرخ بهره بانکی معیار اکنون به بالای سه درصد رسیده است و احتمالاً در ماه جاری بالاتر از این مقدار و حتی به نزدیکی چهار درصد نیز خواهد رسید. اما این افزایش نرخ معیار بهره بانکی به‌صورت مستقیم بر وام‌هایی که با نرخ بهره متغیر اعطاشده‌اند اثر مستقیم خواهد داشت. در برخی موارد دیده‌شده که مبلغ بازپرداخت وام حتی کفاف بهره ماهانه وام را هم نمی‌دهد و بانک‌ها و مؤسسات مالی مجبور به بازنگری مبلغ بازپرداخت یا دوره اتمام وام هستند.
به دنبال سردی بازار مسکن، سخت‌تر شدن شرایط لازم برای اعطای وام مسکن به خریداران و همچنین تشدید رقابت میان مشاوران املاک، برخی از این افراد به‌منظور اخذ تأییدیه وام مسکن به سمت جعل مدرک و تقلب در وام به نفع خریداران روی آورده‌اند. مسلماً این در کانادا تازگی ندارد و اولین بار نیست اما اخیراً بنا به دلایل ذکرشده میزان جعل و تقلب در میان مشاوران املاک بالاتر رفته است. بنا بر گزارش CBC Marketplace Investigation، در تحقیقی که انجام شد، از هر ده مشاور املاک شش نفر به خریداران پیشنهاد جعل اسناد و مدرک‌سازی دادند که آماری تکان‌دهنده است. ولی در یک نظرسنجی دیگر که از میان تعداد بیشتری از مشاوران املاک به انجام رسید مشخص شد که در میان مشاوران املاک تنها یک نفر از پنج نفر حاضر به جعل مدرک و سند شده است.
قیمت متوسط خانه در سراسر کانادا در حال حاضر حدود ۶۴۰ هزار دلار است که از اوج قیمت در ماه فوریه حدود ۲۱ درصد کمتر است.
جعل اسناد و مدارک تنها به‌وسیله مشاوران املاک ممکن نیست و فرد متقلب باید به شبکه‌ای از سایر افراد دسترسی داشته باشد. به‌عنوان‌مثال یک بروکر وام مسکن و یک کارمند بانک نیز ممکن است برای تضمین و تکمیل کار موردنیاز باشد. مسلماً این شبکه‌ها در ازای درصدی از مبلغ وام حاضر به انجام این کار هستند و این مبلغ دستمزد ممکن است حتی با مبلغ کمیسیون مشاوره املاک برابری کند. در ازای این دستمزد، این افراد برای خریداران مدارکی همچون اسناد مالیاتی دولتی، فرم‌های اظهارنامه مالیاتی مربوط به شرکت‌ها، نامه استخدام کارفرما و حتی فیش حقوق جعل می‌کنند. اسنادی کاملاً دروغین که خریدار بدون آن‌ها برای دریافت وام واجد شرایط نخواهد بود. در تهیه این اسناد ممکن است از نام شرکت‌های جعلی که وجود خارجی ندارند استفاده شود و در صورت نیاز حتی برای این شرکت‌ها وب‌سایت‌های جعلی درست کنند و حتی وقتی به‌منظور استعلام و گرفتن تأییدیه با شماره شرکت تماس گرفته شود، شخصی حقیقی به تلفن پاسخ دهد و اطلاعات جعلی را تائید کند. به گفته مشاورانی که در این گزارش به تقلب متهم شده بودند، مدارک مربوط به حقوق و دستمزد قابل جعل و آسان بودند اما مشکل اصلی این افراد سابقه اعتباری یا کردیت اسکور است که قابل جعل نبوده، از دسترس همگان خارج بوده و همواره در حال تغییر مداوم است.
به‌عنوان‌مثال، برای یک خانه با قیمت شش‌صد و چهل هزار دلار -معادل قیمت متوسط ملک امروز در کانادا- یک مشاور املاک ممکن است بین ۱۶ تا ۳۲ هزار دلار کمیسیون دریافت کند. حال آنکه یک مشاور وام مسکن از بانک طرف قرارداد مبلغی معادی ۲ تا ۳ هزار دلار به دست آورد. به گفته انجمن مشاوران انتاریو RECO، تعداد مشاوران و مشتریانی که به این راه کشیده می‌شوند روزافزون است. بنا به تائید اداره اعتبارات Equifax تقریباً در هر ماه چیزی حدود ۱۵ تا ۲۴ هزار پرونده مشکوک برای دریافت وام به بانک‌ها و مؤسسات مالی ارسال می‌شود.
معمولاً مهاجران و تازه‌واردین بهترین طعمه برای این کار هستند چرا که به‌طور دقیق از شرایط و فرایند خرید خانه و اخذ وام مطلع نیستند. به‌علاوه، سابقه اعتباری – کردیت – خریداران تازه‌وارد به‌اندازه‌ای نیست که بتوان با تکیه بر آن وام مناسبی از بانک‌ها و مؤسسات مالی بزرگ دریافت کرد. طبق نظر کارشناسان حقوقی، جعل اسناد و تقاضای تقلبی وام مسکن جزء جرائم جنایی کانادا یا criminal code محسوب می‌شود.
تعداد معاملات مسکن در ماه سپتامبر نسبت به سال گذشته در مدت مشابه حدود ۳۰درصد کاهش‌یافته است.
آنچه در این تحقیقات مشخص شد این است که این فرایند جعل و تقلب بدون داشتن فردی از درون بانک برای تائید مدارک و اتخاذ تصمیم نهایی امکان‌پذیر نبوده و تمام مشاوران مسکنی که در این‌گونه کارها دست داشته‌اند به‌وسیله یک شبکه و همچنین یک رابط در بانک، وام مسکن را به سرانجام می‌رسانند.
درحالی‌که عاملان اصلی این تقلب‌ها یعنی مشاوران وام و املاک کمتر ممکن است به دام بیافتند، این کار ممکن است برای خریدار ممکن است گران تمام شود و عواقب سنگینی داشته باشد. به‌عنوان‌مثال با شرایط کنونی که نرخ بهره از طرفی افزایش‌یافته و بهای مسکن رو به کاهش است، خریدار تقلبی جدا از اینکه ارزش ملکش نسبت به میزان وام رو به افول است نخواهد توانست خود را با مبالغ رو به رشد اقساط وام تطبیق دهد. در چنین شرایطی ممکن است صاحب وام مجبور به فروش ملک یا panic sale شود که به دلیل عجله فروشنده قیمت فروش کاهش‌یافته و کل بازار مسکن با افزایش این پدیده به‌تدریج متضرر خواهد شد. از سوی دیگر خریداران واقعی و راستین که لایق دریافت وام و خرید مسکن موردنظرشان هستند به دلیل وجود رقیب جعلی از میدان خارج خواهند شد. به‌علاوه، برخی خریداران جعلی تصور می‌کنند زمانی که شرایط بازپرداخت رو به وخامت گذاشت در بدترین سناریوی ممکن با فروش ملک خواهند توانست وام را پرداخت کرده و مبلغ قابل‌توجهی نیز به‌عنوان سود حاصل از فروش به جیب بزنند. کما اینکه با توجه به کاهش بهای ملک و تغییرات به وجود آمده در نرخ بهره در شرایط کنونی این نقشه از رفته رفته کارایی خود را از دست داده است.
از دیگر عواقبی که ممکن است دامن خریدار را بگیرد این است که بانک حساب فرد را مسدود کند و وی به اقدام برای جعل اسناد محکوم شود. حال‌آنکه کل فرایند جعل اسناد توسط شخصی دیگر -و حتی در مواردی نادر بدون رضایت و اطلاع خریدار- انجام‌شده باشد.
همچنین قانون برای مشاوران وام و مسکنی که چنین جرم‌هایی را مرتکب شوند جریمه ۵۰ هزار دلاری، تا دو سال زندان و لغو دائم پروانه فعالیت در بازار املاک در نظر گرفته است. به نظر کارشناسان، دست‌اندرکاران بازار مسکن باید کنترل و نظارت بیشتری بر کارها و تراکنش‌های مشاوران املاک و وام انجام دهند تا کمتر شاهد چنین تغییرات منفی باشیم. در حال حاضر و به دلیل اینکه مجازات چنین جرائمی چندان جدی نیست مشاوران نیز برای رسیدن به سود بیشتر این خطرات را می‌پذیرند.
منابع: وب‌سایت شبکه خبری رادیو کانادا
ارسال نظرات