آرمین آریان‌پور |
دلایل افزایش املاک در کانادا
بانک مرکزی کانادا در گزارشی به رویترز اعلام کرد که در برخی از مناطق کشور شاهد افزایش تقاضای خرید خانه با هدف سرمایه‌گذاری است. افزایش تمایل به خرید به قصد سرمایه‌گذاری تنها دلیل بالا رفتن قیمت نیست. یکی دیگر از دلایل، کمبود عرضه مسکن است که ناشی از ترس فروشندگان نسبت به از دست دادن سرمایه در حال ترقی و عقب ماندن از روند رو به رشد بازار مسکن است.
هفته را دنبال کنید در: اینستاگرام – تلگرام – توئیتر
بانک مرکزی کانادا با در نظر گرفتن شواهد و داده‌های تجربی سعی دارد متوجه شود که همه‌گیری و هیجان بازار هرکدام تا چه حد باعث تشدید حباب مسکن شده است. در این تحلیل از داده‌‌هایی استفاده شده است که نشان می‌دهند تا چه میزان معاملات ملک با هدف مصرف یا سرمایه‌گذاری انجام شده است. البته این داده‌‌‌ها بیشتر با در نظر گرفتن کلان شهر تورنتو و مناطقی از اونتاریو استخراج شدهاند و جنبه ملی ندارند ولی با این وجود نگرانی ناشی از این تحلیل‌‌‌ها در ماه‌های اخیر خصوصا با شروع فصل بهار به موضوع اول بحث میان بانک مرکزی و دولت تبدیل شده است. بانک مرکزی کانادا به عنوان کنترل کننده بازار مالی ابزارهای محدودی برای کنترل شرایط در دست دارد. در حباب‌های مشابه در بازار مسکن، دولت فدرال برای کاهش هیجان افسار گسیخته معاملات مسکن شرایط دریافت وام را سخت تر می‌کرد و انواع جدیدی از مالیات بر معاملات وضع می‌کرد. سیاست‌گذاران کلان دولت تا کنون رغبت زیادی به دخالت در بازار و کنترل شرایط از خود نشان نداده‌‌‌‌اند و دلیل آن تلاش برای بازیابی اقتصاد دوران همه‌گیری و ترس از رکود است.
تورنتو به عنوان بزرگ‌ترین کلان شهر کانادا در ماه فوریه با جهش در قیمت مسکن مواجه بود و متوسط بهای املاک به فروش رفته برای اولین بار به مرز یک میلیون دلار رسید. در مناطق دیگر کانادا قیمت املاک در ماه فوریه به طور متوسط حدود بیست و پنج درصد از میزان مشابه در سال گذشته افزایش یافت.
خوش‌بینی به افزایش قیمت
یکی دیگر از دلایل استمرار افزایش قیمت، خوش‌بینی به افزایش قیمت است! بسیاری از کانادایی‌‌‌ها بر این باورند که قیمت ملک مرزهای کنونی را خواهد شکست و از این هم فراتر خواهد رفت. در نظر سنجی‌های اخیر که توسط گروه تحقیقات نانوس وابسته به بلومبرگ انجام شده حدود شصت درصد کانادایی‌‌‌ها باور دارند که قیمت ملک در شش ماه آینده افزایش خواهد یافت. از سال ۲۰۰۸ تا کنون که این نظرسنجی در حال انجام است این اولین بار است که این رقم از مرز شصت درصد عبور می‌کند.
همین باور باعث می‌شود سوداگران مسکن برای سود کلان کوتاه مدت به فکر خرید ملک و صاحبان املاک با همین باور به فکر حفظ ملک و عدم رغبت به فروش یا به عبارتی احتکار ملک باشند. به زبان اقتصاد این یعنی افزایش قیمت به دلیل کاهش عرضه و افزایش تقاضا. روندی که در صورت تشدید به وسیله موج هیجان منجر به ایجاد حباب و در نهایت بحران اقتصادی خواهد شد. ادامه این وضع می‌تواند بازار مسکن را به سمت اشتباه هدایت کند. یعنی سرمایه‌گذارانی که به فکر عقب نماندن از دور رقابت، سرمایه‌شان را به سمت مسکن سرازیر می‌کنند باعث تورم افسار گسیخته می‌شوند و از سوی دیگر، بازیگران حقیقی این بازار یعنی خانواده‌های جوان یا کم درآمد که قصد خرید ملکی برای گذران عمر دارند از رسیدن به این هدف باز می‌مانند. خطری که اقتصاد را در این شرایط تهدید خواهد کرد سیل پرفشار افزایش بدهی‌های ملکی به بانک هاست که در نهایت می‌تواند به عدم ثبات و فروپاشی بازار بیانجامد.
در ماه فوریه قیمت خانه‌های نوساز با سرعتی بی‌سابقه در طول سه دهه اخیر افزایش یافت. شاخص قیمت ملک که توسط انجمن معاملات ملکی کانادا منتشر می‌شود در دوازده ماه گذشته رشد هفده درصدی قیمت را در سراسر کانادا ثبت کرد. نرخ پایین بهره بانکی نیز از جمله دیگر دلایل جذابیت بازار مسکن است. در این میان به دنبال افزایش دورکاری، درخواست برای خانه‌های ویلایی خصوصا در مناطق حومه شهرها افزایش یافته که با وجود محدود بودن تعداد این املاک، تقاضای بیش از حد موجب بالا رفتن این نوع خاص از مسکن نیز شده است. به علاوه، به طور کلی خانه‌‌هایی با مساحت و امکانات متوسط، این روزها به قیمت‌‌هایی گزاف به فروش می‌رسند و دلیل آن وجود سوداگران سودجویی است که با هدف رسیدن به سود هنگفت کوتاه مدت خانه‌های متوسط را می‌خرند و با اندکی نوسازی برای فروش به قیمت گران احتکار می‌کنند. به گفته رئیس بانک مرکزی کانادا، شمار این دسته از مشتریان رو به افزایش است که موجب نگرانی است.
| بیشتر بخوانید: |
نشانه‌های بحران
آژانس وام و مسکن کانادا CMHC در گزارشی اعلام کرد در حالی که اونتاریو و ساحل شرقی کانادا به دلیل افزایش قیمت‌‌‌ها و ارزش‌گذاری بیش از حد و غیر واقعی املاک با خطر جدی بی ثباتی مواجه هستند، در سایر نقاط کانادا شاخص «خطر آسیب پذیری بازار مسکن» در دومین فصل پیاپی به حد «متوسط» رسیده است. شاخص «خطر آسیب‌پذیری بازار مسکن» با سه درجه پایین، متوسط و بالا در هر فصل برای کلان شهرها و شهرهای بزرگ با چهار معیار سرعت افزایش قیمت، گرم شدن بیش از حد بازار، ارزش گذاری بیش از حد املاک و میزان موجودی ملک در بازار ارزیابی می‌شود. اگر این معیارها از حالت تعادل خارج شوند یا در برخی از مناطق به یکباره افزایش یابند آژانس وام و مسکن با اعلام شاخص در مقابل آن موضع می‌گیرد. شاخص بالا نشان دهنده این است که در آن منطقه خاص به مرور تعادل وام‌‌‌ها و بازپرداخت آن‌‌‌ها با اشکال مواجه خواهد شد.
در خلال دوره همه‌گیری کرونا، با وجود اینکه تعداد موجوی ملک در بازار کم است ولی تعداد متقاضیان برای خرید خانه کاهش نیافته است. چنین عواملی در مناطقی همچون ونکوور و تورنتو قیمت ملک را شدیدا افزایش داد. این افزایش قیمت به دلیل تمایل روز افزون مردم برای کار از خانه و اشتیاق برای خرید خانه بزرگ‌تر، حتی مناطق حومه و روستایی را نیز تحت تاثیر قرار داد. مونترال نیز از این قائده مستثنی نبود و با وجود اینکه شاخص آسیب‌پذیری در محدوده متوسط قرار دارد ولی تعداد معاملات ملک رکورد تازه ای از خود به جا گذاشت. تا جایی که آژانس وام و مسکن معیار «ارزش گذاری بیش از حد» خانه‌‌‌ها را زیر ذره بین برده است. در حالی که بازار مسکن در برخی از شهرهای بزرگ به سمت بحران پیش می‌رود، نرخ پایین بهره نیز مانند ریختن بنزین روی آتش، هیجان بازار را بیش از پیش شعله ور می‌کند.
