دولت‌ها در مقابله با اثرات مخرب فجایع طبیعی یا بحران‌های اقتصادی ابزارهای مختلفی برای مهار و کنترل بازار مالی در اختیار دارند که اگر به درستی از آن‌‌ها استفاده نشود می‌توانند به جای ترمیم، اثر مخرب‌تری از خود به جا بگذارند. یکی از این ابزارها در دوران بحران، کاهش نرخ بهره بانک مرکزی برای حفظ رونق در بازار مسکن است. روندی که با به‌کارگیری آن می‌توان از یک رکود قریب‌الوقوع پیشگیری کرد. اما همین ابزار می‌تواند با انتقال شتاب بیش از حد به بازار مسکن، ترمز‌های اقتصادی را عملا از کار بیاندازد و این درشکه افسارگسیخته را به قعر دره پرتاب کند.
بانک مرکزی کانادا روز چهارشنبه دهم مارس اعلام کرد با وجود اینکه برای سه ماه اول سال گشایش اقتصادی پیش‌بینی کرده بود ولی نرخ بهره مرجع را کماکان در ۰.۲۵ درصد نگاه خواهد داشت و به نظر نمی‌رسد تا سال ۲۰۲۳ آن را به نرخ هدف، یعنی دو درصد بازگرداند. بنابراین نرخ سود سرمایه‌گذاری در ۰.۲۵ درصد و بهره پایه وام مسکن برای بانک‌‌ها در ۰.۵ درصد باقی خواهد ماند. این در حالی است که قیمت نفت افزایش یافته و ارزش دلار کانادا نسبت به سایر ارزها افزایش یافته ولی نسبت به دلار آمریکا ثابت گزارش شده است. اقتصاد کانادا در مقابله با موج دوم ویروس از آنچه تصور می‌شد مقاوم تر ظاهر شده و اگرچه در بخش‌های آسیب پذیر مانند صنایعی که قادر به دورکاری نیستند ترمیم اقتصادی هنوز کند پیش می‌رود اما سایر بخش‌های اقتصادی کارنامه قابل قبولی در بازیابی و بازسازی اقتصادی از خود نشان داده اند. اقتصاد کانادا به دلیل عدم قطعیت و آرامش در بازارهای مالی نسبت به تاثیر و کارآمدی واکسن‌‌ها هنوز کمی شکننده است و بازار کار هم تا بازیابی کامل راه درازی در پیش دارد. تورم در شاخص قیمت مصرف‌کننده تقریبا در حداقل هدف تعیین شده (یعنی بین یک تا سه درصد) قرار دارد و پیش‌بینی می‌شود در ماه‌های آینده کمی افزایش یابد. در حالی که آینده اقتصادی روشن است ولی شورای مدیریت بحران معتقد است برای عبور بهتر و سریع از بحران هنوز به کمک‌های مالی نیاز است. هدف اصلی این شورا پایین نگاه داشتن نرخ بهره بانکی است تا جایی که اقتصاد کشور بتواند از بحران خارج شود و تورم مجددا به میزان هدف، یعنی به دو درصد باز گردد. طبق برآوردی که بانک کانادا در ژانویه انجام داد بازگشت به این شرایط تا سال ۲۰۲۳ میسر نخواهد بود. با این وجود برخی از کارشناسان معتقدند اولین موج افزایش نرخ بهره را در سال آتی شاهد خواهیم بود. دولت برنامه‌های کنترل و سیاست‌های نقدینگی خود را تا بدین لحظه به این شکل تنظیم کرده است و قرار است مجددا در ماه آینده گزارشی از تازه‌‌ها و تصمیم‌های اقتصادی به عموم ارائه دهد.
شتاب بازار مسکن
پیش‌بینی بازار مسکن در دوران همه‌گیری کرونا توسط شرکت‌های دولتی، بانک‌‌ها و شرکت‌های معاملات ملکی انجام شده است. با وجود اینکه بنیان و اساس این پیش‌بینی‌‌ها به یکدیگر شبیه هستند ولی در برخی موارد این سازمان‌‌ها در مورد شتاب رشد بازار مسکن و دورنمای آن با یکدیگر هم نظر نیستند. آنچه مسلم است این است که در شرایط فعلی بازار به نفع فروشنده است و این اوست که تعیین کننده قیمت نهایی است. در حال و هوای فعلی، املاک زیادی در فهرست فروش قرار ندارند ولی حجم تقاضا بسیار سنگین است. برخی از فروشندگان به رغم داشتن ملکی بسیار عادی یا ضعیف با سیلی از تقاضا از سوی خریداران مواجه هستند. تقاضاهایی که اعداد و ارقامی باور نکردنی پیشنهاد می‌کنند که حتی فروشندگان ملک در دوران پیش از پاندمی کووید۱۹ حتی در خواب نمی‌دیدند! یکی از دلایل این شتاب بازار مسکن کاهش قیمت بهره وام بانکی است که این روزها به دلیل سیاست‌های اقتصادی برای پیشگیری از رکود شاهد آن هستیم.
از نتایج افزایش قیمت ملک بالا رفتن میزان بدهی بانکی است. اداره آمار کانادا روز جمعه گذشته اعلام کرد میزان بدهی خانوارهای کانادایی برای مسکن افزایش یافته است. در سه ماهه آخر سال ۲۰۲۰، میزان بدهی ملکی به حدود سی و پنج میلیارد دلار رسید. این در حالی است که در سه ماهه سوم همان سال این عدد حدود بیست و هشت میلیارد دلار بود. همچنین قیمت خانه‌های مسکونی به طور متوسط در این دوره حدود ۳.۳درصد افزایش یافت. به دنبال این رویداد، ارزش خالص دارایی خانوارهای کانادایی به طور متوسط از سیصد و چهل و سه هزار دلار به سیصد و پنجاه و هشت هزار دلار صعود کرد که در مجموع، ارزش خالص کل خانوارهای کانادایی حدود یک تریلیون دلار از پایان سال ۲۰۱۹ افزایش پیدا کرده است.
هفته را دنبال کنید در: اینستاگرام – تلگرام – توئیتر
| بیشتر بخوانید: |
شرکت کانادایی وام و مسکنCMHC پیش‌بینی می‌کند حداقل تا آینده‌ای نزدیک بازار مسکن کماکان رو به رشد باشد. این شرکت پیش از این در تابستان ۲۰۲۰ پیش‌بینی کرده بود که قیمت خانه‌‌ها به دلیل بحران همه‌گیری تا حدود هجده درصد کاهش پیدا کند ولی اکنون شاهد انبساط بیسابقه این بازار هستیم. به نظر کارشناسان CMHC این روند در کوتاه مدت ادامه پیدا خواهد کرد. یکی از دلایل رشد بازار را می‌توان علاقمندی قشر مرفه به خرید ملک دوم و سوم یا بازسازی املاک مسکونی و تجاری تحت مدیریت این طبقه از جامعه دانست. از سوی دیگر هنوز مطالعه دقیقی بر اثر مخرب همه‌گیری بر اقشار کم‌درآمد جامعه که شغلشان را به دلیل بحران از دست داده‌اند انجام نشده است. همچنین رشد سریع بازار مسکن موجب شده اقشار کم‌درآمد به اطراف شهرهای بزرگ مهاجرت کنند چرا که خرید یا حتی اجاره خانه در مرکز شهر برای بسیاری دشوار است. دسته دیگری نیز برای خرید خانه بزرگ‌تر به اطراف شهر مهاجرت کرده‌اند تا بتوانند فضای لازم برای کار از خانه را فراهم کنند. هنوز اطلاعی از اینکه این روند مهاجرت به اطراف شهرها پایدار خواهد بود یا خیر در دست نیست، ولی آنچه مسلم است مدل دورکاری ممکن است در آینده نزدیک جوابگوی نیازهای همه افراد شاغل نباشد و کارفرماها مثل قبل از بازگشت کارکنان به محیط کار استقبال کنند.
حباب عظیم در بازار مسکن
دیوید روزنبرگ موسس شرکت تحقیقاتی روزنبرگ و شرکا از تورنتو در مصاحبه‌ای که با شبکه تلویزیونی بلومبرگ انجام داده بود از روند رو به رشد مسکن کانادا به عنوان حبابی عظیم اشاره و آن را به علائم قبل از سقوط بازار مسکن آمریکا در سال ۲۰۰۸ تشبیه کرد. در ماه گذشته خانه‌های تورنتو برای اولین بار به طور متوسط حدود یک میلیون دلار به فروش رفتند. همچنین خانه‌های مناطق حومه شهر نیز حدود بیست درصد گران‌تر شدند. در سمت غربی ونکوور در دو ماه اول سال، خانه‌های مستقل به طور میانگین حدود ۳.۳. میلیون دلار فروخته شدند. به عقیده روزنبرگ این یک حباب عظیم و تاریخی خواهد بود. به عقیده او افزایش قیمت خانه‌‌ها در شرایطی که قشر کارگر و کارمند به شکل سنگینی از بحران کووید ضربه خورده‌اند به هیچ وجه منطقی نیست. با اینکه قیمت خانه‌‌ها سالانه حدود هجده درصد رشد نشان داده‌اند اما حداقل حقوق و دستمزد طی سالیان تغییری نکرده است. با در نظر گرفتن نرخ بیکاری ۹.۴ درصدی در ژانویه گذشته بانک مرکزی نگران تورم است. به نظر او، حال که نرخ بیکاری از میزان پیک در دو رکود گذشته بالاتر است حتی با داشتن مقدار زیادی منابع نمی‌توان بدون نیروی کار، اقتصاد را با رساندن نرخ تورم به میزان هدف بهبود بخشید.
روزنبرگ سقوط قیمت ملک در آمریکا را زمانی که در بانک مریل لینچ کار می‌کرد پیش‌بینی کرده بود. بنا بر نظر روزنبرگ کانادا در زمان بحران اقتصادی اخیر آمریکا شاهد سقوط قیمت سراسری خانه‌‌ها نبود. بنا بر تحلیل بانک مونترال با در نظر گرفتن فاکتورهای اقتصادی از قبیل نرخ ارز و سایر عوامل، قیمت خانه در کانادا در شرایط مشابه حدود چهل درصد از آمریکا گران‌تر است که منطقی نیست. این گرانی بی‌دلیل نشانه خوبی نیست و می‌تواند یک حباب عظیم باشد.
منابع:
