11دسامبر2017

19 خرداد 1396 نوشته شده توسط 

بازار مسکن مونترال و رد پای اژدهای سرخ

نگرانی‌ها از سرکشی قیمت‌ خانه در مونترال، بازار را ناآرام کرده است
فرخ درویشی*
P28-regain-denergie-du-marche-immobilier-du-grand-montreal-001-620x348
مدتی است که بازار مسکن در شهرهای بزرگ کانادا گرفتار عدم تعادل بین عرضه و تقاضا شده است. عدم تعادلی که با هجوم سرمایه‌داران خارجی به بازار مسکن کانادا آغاز و باعث افزایش لجام گسیخته قیمت در شهرهایی مثل ونکوور و تورونتو شد.
حالا گزارش‌ها حاکی از آن است که همان مشتری‌های چشم بادامی که شرایط در بازار مسکن تورونتو و ونکوور را بحرانی کرده‌اند، در مونترال هم دیده شده‌اند. آنقدر که یکی از دلالان خانه مونترالی به خبرنگار گلوبال‌نیوز گفته بود که مجبور شده چند کلمه‌ای چینی یاد بگیرد. اگر مثل نگارنده کنجکاوی هم کرده باشید، حتما در رسانه‌های چاپی مونترال که به زبان چینی منتشر می‌شوند، تعداد زیاد آگهی‌های مشاوران مسکن، غافلگیرتان کرده است. احتیاجی به دانستن زبان چینی نیست، آگهی‌ها گویا و واضح هستند، یک عکس زیبا از خانم یا آقای کارشناس خرید و فروش خانه در کنار تصویری از آپارتمان‌ها یا خانه‌های خالی، حکایت از آن دارد که اژدهای سرخ به خانه آینده من و شما چشم طمع دوخته است.
این خبرهای جسته و گریخته خیلی از آنهایی که شرایط گرفتن وام مسکن دارند یا پولی دارند که می‌خواهند آن را در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کنند را با این سوال مهم روبرو کرده که آینده بازار مسکن درکانادا و مخصوصا در شهر مونترال در چه مرحله‌ای از افزایش قیمت قرار دارد؟
سوال مشخص این که آیا وضعیت اوج گرفتن قیمت خصوصا در شهرهای دو استان انتاریو و بریتیش‌کلمبیا ادامه‌دار است یا این که این روند حبابی است که به زودی خواهد ترکید؟ و سوال مشخص‌تر این که برای افرادی که در شهرهایی مانند مونترال زندگی می‌کنند آیا شرایط کنونی می‌توانند انگیزه قوی برای خرید هر چه زودتر مسکن در مونترال برایشان ایجاد کند؟
برای جواب به سوالات کلیدی بالا بهتر است قدری به عقب برگردیم و علل و چگونگی این اتفاقات را مرور کنیم تا بتوانیم با درک بهتر از علل مربوطه به تحلیل بهتری از وضعیت کنونی و پیش‌بینی احتمالی سالهای بعد وضعیت مسکن درکانادا برسیم.
در سال 2015 عوامل متعددی دست به دست هم دادند تا بازار املاک و مستغلات کانادا رونق دوباره‌ای پیدا کند: بانک مرکزی کانادا 2 دفعه، ابتدا در ژانویه و سپس در ماه جون نرخ بهره را کاهش داد. نرخ بهره پایین از یک طرف با تشویق به سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز به فعالیت‌های خانه‌سازی کمک شایانی کرده و از طرف دیگر موجب افزایش هرچه بیشتر تقاضا برای خرید املاک می‌شود. چرا که بهره پایین درکنار قوانین نه چندان سخت بانکی، تقاضا برای وام مسکن را افزایش داده و نیز بازپرداخت ماهیانه وام را برای عده بسیاری ممکن می‌کند. علاوه بر کاهش بهره بانکی، اشتغال و جمعیت در کل کشور رشدی کلی را تجربه کرده و مردم از سطح و ثبات درآمدی بالاتری برخوردارشدند. در نتیجه، همه این عوامل باعث شدند که بیشتر بازارهای مسکن شاهد افزایش در میزان ساخت‌وسازها، فروش و نیز قیمت‌ها شوند. P28-20150806-152312-g
البته این افزایش قیمت در برخی شهرها مانند تورنتو و ونکوور خیلی بیشتر از حد متوسط کشور هستند به طوری که از سال 2014 به بعد شاهد افزایش بالای حتی بیست درصدی در هر کدام از این شهرها بودیم. برطبق آمار انجمن املاک تورنتو، محدوده تورنتوی بزرگ با متوسط تنها 36 روز حضور ملک در بازار، در پایان سال 2016، اصطلاحا بازار فروشندگان بود. برای روشن‌تر شدن موضوع باید یادآوری کرد، وقتی کارشناسان به یک بازار لقب بازار فروشندگان می‌دهند که زمان حضور ملک در بازار 120 روز یا کمتر باشد؛ یعنی فروشنده موفق شود خانه خود را در کمتر از چهارماه بفروشد. موجودی در بازار مسکن توسط نسبتی به نام ماه‌های موجودی سنجیده می‌شود یعنی زمانی که یک خانه در بازار منتظر فروخته شدن است. به عبارتی دیگر این معیار به ما کمک می‌کند که بدانیم چه مدت طول می‌کشد تا تمام خانه‌های لیست شده، بر اساس میزان فروش کنونی آن منطقه، به فروش برسند.
برخی بر این باورهستد که زمینه اصلی رشد قیمت وضعیت اقتصادی و اشتغال بیشتر در این دو استان است که به تقاضا و توانایی خرید خانه دامن می‌زند اما نباید فراموش کرد که این وضعیت اقتصادی همواره در این استانها به صورت نسبی وجود داشته است و ممکن است عوامل دیگری نیز در این رشد فزاینده دخیل باشند. درواقع مجموعه یک سری عوامل است که دست به دست هم داده و در دوسه سال اخیر باعث رشد بیشتر قیمت املاک در تورنتو و ونکوور شده است مانند: رشد صعودی و بیشتراشتغال به نسبت سایر استان ها، نرخ پایین بهره بانکی، محدودیت زمین قابل ساخت بخاطر مشکلات جغرافیایی، قوانین نسبتا آسانتربرای گرفتن وام مسکن، و نیزتلقی ملک به عنوان سرمایه از سوی بسیاری از خریداران به علت رشد مستمر قیمت مسکن د راین دو استان.

داستان دو شهر!
آیا این که این روند صعودی در این دوشهرادامه خواهد داشت و به شهرها و استانهای دیگر هم سرایت خواهد کرد، یا این که این روند کنترل شده و نهایتا کند و متوقف خواهد شد، سوالاتی هستند که پاسخ به آن‌ها بعضا متفاوت است.P28-bigstock-Invest-in-real-estate-concept-27041270-1024x636
بر اساس آخرین آمار اتحادیه املاک و مستغلات کانادا، منتشر شده درماه می‌2017، هر چند شاخص قیمت متوسط مسکن در کانادا در پایان ماه آوریل 2017 به نسبت ماه مشابه در سال قبل حدود 20 درصد افزایش نشان می‌دهد ولی اگر بخواهیم دو شهر عمده ونکوور و تورنتو و برخی شهرهای اطراف که از این دو شهرتاثیر می‌پذیرند مانند آوکویل- میلتون و یا همیلتون را از محاسبات حذف کنیم به ارقام بسیار پایین رشد 3-2 درصدی و حتی بعضا نرخ رشد منفی قیمت خانه در شهرهایی مانند کلگری و ساسکچوان خواهیم رسید.
برای این که تصویر جامع‌تری از شدت داغ شدن بازار مسکن کانادا و ارتباط آن با داستان دو شهر به دست بیاوریم بهتر است که به معیار معتبری مانند شاخص متوسط قیمت مسکن در نقاط مختلف کشور بپردازیم که می‌تواند ابعاد این موضوع را بهتر روشن کند. تا به امروز، قوی‌ترین رشد قیمت فقط در برخی شهرهای استان‌های اونتاریو و بریتیش‌کلمبیا روی داده است و درسایراستان‌های کانادا انتظار رشد متوسط قیمت مسکن کمتر از 3 درصد است و حتی درکبک و کانادای آتلانتیک خانه‌های ساخته‌شده‌ فراوانی وجود دارد که مدتی طول خواهد کشید تا به فروش برسند. با توجه به این موارد می‌توان دید که افزایش کند قیمت‌ها در این مناطق منطقی است.
به همین دلیل برخی معتقدند که این فقط داستان دو شهر است به این معنی که این افزایش بیش از حد قیمت مسکن فقط در دو شهر ونکوورو تورنتو و برخی شهرهای اطراف بوده و به سایر استانها تسری پیدا نخواهد کرد و با اقداماتی که دولت فدرال و دولتهای محلی برای محدود کردن خریداران و دشوارتر کردن دریافت وام مسکن و نیز اعمال مالیات برای خریداران خارجی انجام داده اند این قیمتها هم در بلند مدت نمی‌توانند پایدار بمانند و از رشد با شتاب بازخواهند ماند. برخی هم معتقدند که سیاست‌های دولت چندان تاثیر گذار نبوده و تب افزایش قیمت مجددا عود پیدا خواهد کرد، دسته‌ای از افراد هم معتقدند که درست است که سیاستهای دولت‌های محلی می‌تواند به کنترل قیمت مسکن در آن استانها کمک کند ولی این کنترل باعث می‌شود که سیل خریداران خارجی به سایر استانها مانند استان کبک خصوصا شهر مونترال سرازیر شوند.
بسیاری معتقدند که سیاستهای انقباضی دولتهای محلی دراستان‌های کشور می‌توانند تاثیر تعیین کننده‌ای در جلوگیری از شکل‌گیری حباب قیمتی در بازار مسکن و شکست فاجعه بار آن در آینده داشته باشند. به نظر می‌رسد که سیاست انقباضی دولت انتاریو حتی از دولت بریتیش کلمبیا هم کارساز‌تر خواهد بود چرا که این اقدام‌ها طیف وسیعی را دربر می‌گیرد و علاوه بر مالیات اضافی برای خریداران خارجی خانه، شامل اعمال نظارت بیشتر بر اجاره‌ها و نیز اخذ مالیات از خانه‌های خالی می‌شوند که می‌توانند انگیزه سودجویی بیش از حد در خرید و فروش مسکن را از بین برده و یا تا حد ممکن کاهش دهند. برای مثال قانون سقف 2.5 درصدی افزایش سالیانه اجاره بهای مسکن باعث می‌شود تقاضا برای خرید آپارتمان با هدف کسب درآمد از راه اجاره دادن آن‌ها کاهش یافته و یا اخذ مالیات از خانه‌هایی که بدون مشتری و مستاجر و خالی هستند موجب می‌شود هزینه‌های خرید برای این افراد افزایش یافته و تقاضای سفته بازی در مسکن کاهش یابد و طبیعتا خانه‌هایی که تاکنون خالی مانده‌اند به لیست فروش مسکن اضافه شوند. در مورد خانه‌های اضافی بر طبق آمار وزارت دارایی اونتاریو تعداد افرادی که بیش از یک واحد مسکونی داشتند در شهرهای تورنتو و همیلتون درسال 2016 به میزان 30 درصد افزایش داشته است که سیاست‌های اخیر باعث ایجاد فشار به آن‌ها برای فروش احتمالی واحدهای اضافی خواهد شد. برخی معتقدند که بهتر است این سیاست‌های کمکی به استان بریتیش کلمبیا نیز تعمیم پیدا کرده و به همراه اخذ مالیات بر خریداران خارجی، اهرم فشار قویتری برای رسیدن به ثبات قیمتی در بازارمسکن بریتیش کلمبیا ایجاد نماید.
* دکتری اقتصاد و استاد دانشگاه کنکوردیا
                                                              ******
حجوم چینی‌ها به مونترال
انار قدیریان

P28-

سردر محله چینی‌ها در مرکز شهر مونترال، این محله میعادگاه چینی‌هایی است که تازه به مونترال آمده‌‌اند
تعداد چینی‌هایی که این روزها در مونترال قراردادهای امضای خرید ملک را امضا می‌کنند، همچنان در حال افزایش است. این را دومینیک سنت پیر، یکی از کارشناسان معامله مسکن در مونترال به خبرنگار سی‌بی‌سی می‌گوید. او همچنین اضافه می‌کند که برخلاف تصور عامه مردم، این خریداران چینی اصلا به دنبال خانه‌های گران قیمت و لوکس نیستند بلکه آنها خواهان خرید آپارتمان‌های معمولی ارزان قیمت هستند. شاید به این دلیل که بیشتر چینی‌هایی که به مونترال چشم دوخته‌اند آنقدرها هم ثروتمند نیستند و یا شاید فکر می‌کنند که این محدوده قیمت شامل آپارتمانهایی است که بازار بهتری برای تبدیل سریع به پول نقد را دارند. P28-2016-01-28-1454005085-8792506-Chinavsrealestate
از مجموع املاک گران قیمت (بالاتر از یک و نیم میلیون دلار) فروخته شده در سال گذشته تنها یک درصد آنها توسط چینی‌ها معامله شده است و به نظر نمی‌رسد که این روند در سال جاری عوض شود. سنت پیر اشاره می‌کند که 2 نوع خریدار چینی وجود دارد، بخش اول که برای بازار مسکن خطرناک نیستند، کسانی هستند که برای یکی از فرزندانشان که به کانادا مهاجرت کرده، یک آپارتمان می‌خرند اما گروه دوم کسانی هستند که بنا به دلایلی سرمایه خود را از چین خارج کرده‌اند و اینجا ملکی می خرند به این امید که سود کنند.
به نظر می‌رسد خط مستقیم هواپیمایی که در سپتامبر 2015 بین مونترال و پکن برقرار شد در این هجوم جدید چینی‌ها به بازار معاملات مسکن در این شهر فرانسوی-انگلیسی زبان نقش جدی داشته است. هر چه که هست با افزایش تقاضای خرید خانه در مونترال، قیمت مسکن در این شهر به شکل بی‌سابقه‌ای افزایش داشته است. البته که کارشناسان معتقدند هنوز تا رسیدن به آنچه ونکوور و تورنتو تجربه کرده‌اند راهی بسیار طولانی در پیش است و اگر روند به آن سو برود، با توجه به تجربه آن دو شهر، قطعا مسئولان محلی خیلی زود عکس‌العمل مناسب نشان خواهند داد. بنابراین فعلا جای نگرانی نیست.

بخریم یا اجاره کنیم؟
احتمالا پس از مطالعه وضعیت مسکن در این پرونده و نیز اطلاعات دیگری که از طریق اینترنت و یا صحبت با دوستان و یا مشاوران خبره در امر مسکن به دست آوردیم به این استنباط برسیم که هر ساله مسکن در مونترال با یک رشد با ثبات مثلا حدود 3 درصد روبرو می‌شود و بعد ترغیب شوید تا زودتر و با خرید یک خانه، خیال خودتان را برای همیشه آسوده کنید.
واقعیت این است که هر چند شناخت وضعیت کنونی و آتی بازار مسکن در کانادا می‌تواند به تصمیم‌گیری‌ ما کمک کند ولی پاسخ نهایی برای تصمیم‌گیری‌ فقط وابسته به یک پارامتر (ماننددرصد افزایش قیمت سالیانه مسکن) نبوده و مطلع بودن از این شاخص (هرچند به صورت یک حدس نسبتا مطمئن) نمی‌تواند ضامن یک جواب قاطع یک کلمه‌ای و به صورت بله یا خیر در امر خرید یا اجاره مسکن باشد بلکه تصمیم‌گیری‌ صحیح به عوامل متعددی و ازجمله به سلیقه شخصی بستگی دارد.
یکی از دلایلی که افراد به سمت خرید مسکن می‌روند باور به این جمله است: پرداخت اجاره خانه دور ریختن پول است. در واقع این افراد جمله خود را به این صورت تکمیل می‌کنند که اگر وام بگیرید و خانه بخرید پرداخت اقساط مانند گذاشتن پول در یک قلک خواهد بود که می‌توانید به موقع و با فروش خانه از آن استفاده کنید. بد نیست بدانید که در سال 2015 انجمن کانادایی کارشناسان مجاز وام(Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals) یک تحقیق جامع در مورد علل خرید مسکن انجام داد و جالب این که مشخص شد حدود 51 درصد از کانادایی‌هایی که برای اولین بار خرید مسکن را انجام داده بودند مهم‌ترین دلیل برای خرید خانه عدم پرداخت اجاره ماهیانه و پس‌انداز کردن پولشان بود که بیانگر اعتقاد این افراد به جمله بالایی است. P28-Real-Estate-business-ideas
این موضوع نشان می‌دهد که عموم مردم چه ایرانی و چه کانادایی به این باور اعتقاد قوی دارند که اجاره کردن دورریختن پول است، ولی نباید از نظر دور داشت که برای فهم این موضوع که آیا چقدر پول ما واقعا دورریخته می‌شود باید محاسبات خود را در مورد هزینه‌های مربوط به خرید مسکن هم انجام داده و سپس یک کار مقایسه‌ای را انجام دهیم. برای مثال آیا برای خرید مسکن چقدر بهره بانکی می‌دهید. چقدر ارزش مسکن شما تغییر خواد کرد. چقدردر موقع خرید و نیز فروش مسکن هزینه‌های جانبی (مانند مالیات، پول کارشناس، پول بنگاه وغیره) پرداخت می‌کنید. چقدر هزینه‌های جاری ( بیمه ،مالیات سالیانه ،هزینه نگهداری و غیره) برای حفظ ونگهداری خانه باید پرداخت کنید.
زمانی می‌توان به درست بودن قطعی جمله بالا اعتقاد داشت که همه این محاسبات را انجام داده و سپس به یک تصمیم منطقی رسید. در تحقیق اشاره شده به غیر از انگیزه پس‌انداز و سرمایه‌گذاری محل زندگی، دلایل مهم دیگری که افراد کانادایی به عنوان دلایل اصلی خرید مسکن عنوان می‌کردند عبارت بودند ازحس خوب مالکیت بر خانه و زندگی شخصی خود و نیز حس استقلال و عدم وابستگی به صاحب خانه و رها شدن ازمحدودیتهایی که یک فرد به عنوان مستاجر در زندگی باید رعایت کند.
در حقیقت بیشتر افراد ترجیح می‌دهند به جای این که مکانی را اجاره کنند خانه‌ای یا آپارتمانی را از خودشان داشته باشند تا احساس آرامش و امنیت بیشتری کنند و بعضا هم دراین تصمیم‌گیری‌ یا دقت کافی محاسبات اقتصادی را انجام نمی‌دهند و یا این که حاضر هستند ضرر اقتصادی احتمالی ناشی از این سرمایه‌گذاری را به جان خریده و از مطلوبیت صاحب خانه شدن بیشتر لذت ببرند.
ولی اگر بخواهیم فارغ از مطلوبیت صرف خانه‌دار شدن، یک تصمیم‌گیری‌ براساس هزینهمنفعت اقتصادی بکنیم آنگاه نیاز داریم که فاکتورهای زیر را در نظر داشته باشیم. فاکتورهایی که برای خرید مسکن اهمیت دارند:
1. خانه بخریم یا آپارتمان؟
2. مسکن موردنظر در کدام شهر واقع شده است؟
3. حداقل برای چند سال می‌خواهیم ازمسکن مربوطه استفاده کنیم و بعد بفروشیم؟
4. آیا ممکن است که محل زندگی خود را در سالهای آتی (بلند مدت 10 یا 20 سال دیگر) عوض کنیم؟
5. سایز و حدود قیمت چقدر باشد؟ خانه یا آپارتمان چند سال ساخت باشد؟
6. حدود افزایش یا کاهش احتمالی قیمت مسکن در سال چقدر باشد؟
7. چقدر می‌خواهیم پیش پرداخت بدهیم و چقدر می‌خواهیم وام بگیریم؟
8. جزییات وام گرفتن از قبیل نرخ بهره و دوره بازپرداخت و غیره چطور باشد؟
9. هزینه‌های تعمیر و نگهداری مسکن چقدر باشد؟
10. چقدرمالیات و بیمه سالیانه باید پرداخت کنیم؟
... و این سوالات همچنان دارد. فاکتورهایی که برای اجاره مسکن اهمیت دارند:
1. خانه اجاره کنیم یا آپارتمان؟
2. چقدر اجاره ماهیانه بدهیم؟ اجاره شامل همه موارد مانند برق و آب و غیره است یا خیر؟
3. افزایش اجاره هر سال حدودا چقدر است؟
4. هزینه‌های مرتبط مانند هزینه پارکینگ، بیمه آب‌گرفتگی و غیره چقدر باشد؟
5. اگر پول خرید مسکن (که پس‌انداز کردیم) را به صورت بلند مدت سرمایه‌گذاری کنیم چقدر سود خواهیم کرد؟
به نظر می‌آید که کارمان پیچیده‌تر شد. حال چطور جواب‌های سوالات بالا را درکنار هم قرار داده وکار مقایسه‌ای هزینه منفعت را انجام دهیم. بهترین کاری که می‌توان در این مقطع انجام داد این است که سری به برخی از و‌ب‌سایت‌های دولت کانادا بزنیم. این وب‌سایت‌ها با هدف کمک به تصمیم‌گیری‌ بهتر شهروندان کانادایی طراحی شده‌اند و بدون دریافت هیچ هزینه‌ای و با انجام یک سری محاسبات دقیق، راه‌کارها و جواب‌های لازم را با توجه به پارامترهایی که شما تعیین می‌کنید پیش پای شما می‌گذارند. برای مثال وب‌سایت زیربسیار می‌تواند کمک‌حالتان باشد: http://www.getsmarteraboutmoney.ca
این وب‌سایت می‌تواند علاوه بر تصمیم‌گیری‌ در مورد خرید یا اجاره مسکن در خیلی از موارد و تصمیم‌گیری‌‌های بانکی و مالی دیگر نیز به شما کمک کند.
پس از بازکردن وب‌سایت بالا و برای رسیدن به صفحه مربوط به محاسبات هزینهمنفعت خرید یا اجاره مسکن به سراغ ستون Tools & Calculators رفته و گزینه Calculators را انتخاب کنید. سپس در پایین و سمت راست صفحه جدید و در زیر ستون Home Ownership گزینه Buy or rent calculator را انتخاب نمایید. حال روبروی شما صفحه‌ای باز شده است که شامل دو قسمت است. قسمت اول مربوط به خرید خانه Buying a home و قسمت دوم مربوط اجاره مسکن Renting a home می‌شوند. پس از وارد کردن جاهای خالی در هر دو صفحه نهایتا می‌توان نتیجه گزارش هزینه-منفعت خرید یا اجاره مسکن را هم به صورت عددی و هم به صورت نمودار برای سالهای مختلف آینده مشاهده نمود. نکته جالب این که می‌توانید با این اعداد بازی کنید و ببینید که با تغییر قیمت‌ها و شاخص‌های مالی خرید یا اجاره چطور می‌توانید خروجی سیستم را تغییر داده و نهایتا به یک تصمیم‌گیری‌ بهینه برسید.P28-istock3-e1430150895120
می توانیم یک مثال را با همدیگر دنبال کنیم. ابتدا در قسمت خرید و در سطر اول که price of home نوشته شده است قیمت فرضی واحد مسکونی را به مقدار 400 هزار دلار وارد می‌کنیم. در سطر بعدی مالیات بر خرید که در استان کبک 15 درصد است را محاسبه کرده و مبلغ 60 هزار دلار را وارد می‌کنیم. سطر سوم به صورت اتوماتیک قیمت نهایی یعنی 460 هزار دلار را به ما نشان می‌دهد. درسطر چهارم مبلغ پول پیش به مقدار 5 درصد را وارد می‌کنیم. در سطر بعدی مدت بازپرداخت وام را 25 سال وارد کرده و در سطر ششم نرخ وام بانکی به مقدار 2.7 درصد( که برای مدت 5 سال بدون تغییرخواهد ماند) را وارد می‌کنیم. سطر بعدی مربوط به مالیات دیگری تحت عنوان Land transfer taxes است که در وب‌سایت زیر می‌توانیم مقدار دقیق آن را برای قیمت‌ها و شهرهای مختلف به دست بیاوریم. https://www.ratehub.ca/land-transfer-tax
برای مثال ما این مبلغ برای مونترال و برای یک خانه با قیمت 400 هزار دلار برابر است با 4500 دلار که وارد می‌کنیم. در سطر هشتم باید نرخ مالیات سالیانه منزل مسکونی را وارد کنیم که در استان کبک حدودا 1.9درصد است. در دو سطر بعدی هزینه‌های معمول برای خرید و نیز فروش خانه را وارد کنید که به ترتیب 2درصد و 5 درصد هستند. برخی از این هزینه‌ها عبارتند از هزینه‌های بازرسی، حقوقی، مالیاتی، و نیز هزینه‌های بنگاه. ما هر دو هزینه هم برای خرید و هم فروش را وارد می‌کنیم چرا که نیاز است بررسی کنیم که اگر پس از اتمام پرداخت وام‌ها مسکن خود را بفروشیم چقدر سود خواهیم کرد.
در سطر یازدهم پیش‌بینی درصد تغییر در قیمت مسکن خود در آینده را به صورت متوسط سالیانه 3درصد وارد می‌کنیم. در سطر بعدی هزینه‌های نگهداری واحد مسکونی را به مقدار 0.8درصد در سال وارد می‌کنیم. این هزینه‌های نگهداری و تعمیرات برای حفظ ارزش مسکن ضروری است. در سطر بعدی هزینه بیمه سالیانه را به مقدار 1200 دلار وارد می‌کنیم. دو سطر آخری از ما سایر هزینه‌ها و نیز درصد تورم سالیانه را می‌پرسد که می‌توان به ترتیب 150 دلار و نیز 2 درصد را وارد کرد.
می بینیم که به صورت خودکار یک نمودار در زیر جدول ترسیم می‌شود، ولی هنوز کار تمام نشده است. در قسمت بالایی جدول گزینه Renting a home را انتخاب کرده و جدول مربوطه را پر می‌کنیم. اولین چیزی که باید پر کنیم مبلغ اجاره ماهیانه است. این مبلغ باید با مبلغ اجاره ماهیانه واحد مسکونی که قصد خرید داریم تقریبا یکی باشد. به این مفهوم که انگار به جای خرید خانه، همان محل را اجاره می‌کنیم. این طور نباشد که قصد خرید خانه 400 هزار دلاری را داشته باشیم ولی مبلغ اجاره یک خانه 200 هزار دلاری را وارد کنیم. با توجه به این موضوع می‌توان مبلغ 1800 دلار را وارد کرد. سطر بعدی از ما پول پیش اجاره را می‌پرسد که عدد صفر را وارد کرده و در سطرسوم مبلغ افزایش سالیانه اجاره به مقدار 1.5درصدرا وارد می‌کنیم. در سطر بعدی هزینه بیمه به مقدار 30 دلار را وارد کرده و در سطر بعدی سایر هزینه‌ها مانند هزینه پارکینگ را می‌پرسد که می‌توان مبلغ ماهیانه 120 دلار را وارد کرد. سطر آخر هم نرخ سود سرمایه‌گذاری را می‌پرسد با این فرض که اگر خانه نخریدید پولش را در جای دیگری سرمایه‌گذاری می‌کنید که با توجه به سود بلند مدت سرمایه‌گذاری د ر بازار بورس عدد 6 درصد را وارد می‌کنیم.P28-164107991
نتیجه محاسبات نشان می‌دهد که تا پایان مدت 30 سال همواره اجاره نشینی بهتر از خرید خانه است چرا که برگشت مالی که با سرمایه‌گذاری کردن پول خرید خانه به دست می‌آوریم با درنظر گرفتن همه فاکتورهای دخیل در بحث خرید و اجاره که در جداول مربوطه وارد کردیم، سودآوری بیشتری به نسبت خرید خانه از نظر اقتصادی نشان داده و کفه ترازوی هزینه‌ منفعت در قسمت اجاره کردن سنگین‌تر شده است.
این وب‌سایت دارای این ویژگی است که می‌توانیم پارامترهای مختلف را تغییر داده و خروجی‌های مختلفی از آن بگیریم. برای مثال اگر سود سرمایه‌گذاری بلند مدت را فقط 3درصد در نظر بگیریم، نمودار مربوطه تغییر می‌کند و به ما می‌گوید که تا یازده سال اول منفعت در اجاره نشینی است و پس از یازده سال است که خرید خانه دارای منفعت بیشتری است و هر چه زمان سپری شود این سود آوری بیشتر خواهد شد. اگر سودآوری سرمایه‌گذاری پولمان را به مقدار 6 درصدحفظ کنیم ولی افزایش ارزش خانه را از 3 درصد به 5 درصد تغییر دهیم، خواهیم دید که این دفعه خرید خانه برای یک سرمایه‌گذاری بلند مدت ارجحیت دارد و اگر قصد فروش حداقل تا 6 سال را نداشته باشیم خرید خانه مقرون به صرفه‌تر است.
البته برای تشخیص ارججیت خرید یا اجاره کردن یک راهکار میان بر هم وجود دارد که فقط به دو پارامتر نیاز داریم. اگر قیمت خانه را بر اجاره سالیانه تقسیم کنیم به یک شاخص می‌رسیم که اگرمساوی و کمتر از 15 باشد آنوقت قیمت مسکن برای خرید بهینه است و اگر از 16 تا 20 باشد ترجیح دارد که اجاره کنیم و اگر مساوی 21 و به بالا باشد هیچ شکی در اجاره کردن باقی نمی‌گذارد. در مورد مثال بال باید 400 هزار دلار را تقسیم بر 21600 دلار (12ضربدر1800) کرده عدد 18.5 بدست می‌آید که نشان می‌دهد ترجیح با اجاره کردن واحد مسکونی است. هر چند استفاده از این راه میان برجهت تصمیم‌گیری‌ نهایی کافی نیست و نیاز به یک بررسی جامع‌تر دارد، ولی به عنوان یک ایده اولیه بسیار مفید است و به سرعت می‌توان مثلا تصویر روشنی از وضعیت خرید یا اجاره یک واحد مسکونی به دست آورد.
استفاده کارآمد ازوب سایت معرفی شده بالا بسیار کاربردی و مفید است چرا که می‌توان با تغییر پارامتر‌هایی مانند نرخ بهره، درصد سودآوری سرمایه‌گذاری، میزان تغییر احتمالی در مالیات و یا ارزش افزوده ملک خریداری شده به گزینه‌های مختلفی در تصمیم‌گیری‌ نهایی رسید. البته، همانطور که در ابتدای این گزارش آورده شد خرید یا عدم خرید خانه نهایتا یک تصمیم فردی بوده و در شرایط یکسان اقتصادی هم ممکن است تصمیم‌گیری‌‌های یک فرد با فرد دیگر با توجه به ویژگیهای خاص زندگی شخصی افراد متفاوت باشد. با این وجود، همواره توصیه می‌شود که بهتر است برای هر تصمیم‌گیری‌ نهایی یک ارزیابی هزینهمنفعت نیز انجام دهیم. هم‌چنین، تا حد ممکن از یکسری پیش‌بینی‌ها و تحلیل‌های اقتصادی سیاسی نیز کمک بگیریم، چرا که ممکن است برخی از فاکتورهای موثر در تصمیم‌گیری‌‌ها نیز با گذشت زمان دچار تغییر شوند و نیاز به تعدیل و تصحیح داشته باشند.